ГАПОУ ЧР Появление государственных программ поддержки отдельных категорий граждан для приобретения недвижимости стало причиной увеличения числа сделок с использованием (частичным или полным) субсидированных средств. О том, кому и каким образом выдаются государственные денежные сертификаты, как их потратить на получение квадратных метров – в этой статье.
Нормативная база
Конституция РФ устанавливает право граждан на жилье. При этом некоторым из них предоставляются субсидии на приобретение недвижимости. Она выражается в выделении денежной суммы от государства.
Вопросы совершения сделок с квартирами, приобретаемыми за счет средств государственной субсидии, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Часть 2 Гражданского кодекса РФ.
- Семейный Кодекс РФ.
- ФЗ № 117 от «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Понятие субсидии на квартиру
В настоящее время действуют как федеральные, так и региональные программы, направленные на выделение денег из госбюджета. Условия получения финансовой помощи и критерии для постановки в очередь нуждающихся граждан могут незначительно отличаться в субъектах РФ.
Субсидия представляет собой единоразовую безвозмездную денежную выплату, возвращать которую придется только при несоблюдении цели и правил использования. Пособие выдаётся гражданам, соответствующим предъявляемым требованиям, в виде сертификата на указанную денежную сумму. Ее размер зависит от регионального значения:
- нормы площади на каждого члена семьи;
- стоимости квадратного метра.
Документ имеет ограниченный срок действия, в течение которого его владелец вправе распорядиться выделенными средствами.
Субсидия предназначается на покупку жилой недвижимости, но характеристики приобретаемого с использованием средств сертификата жилья (вторичка, новостройка и т.д.
) могут различаться в зависимости от программы (ФЗ N 181 от г., Постановление Правительства РФ N 153 от 21 марта 2006г., ФЗ N 5 от г., ФЗ N 256 от г.и т.д.).
До подачи документов на субсидию гражданам полезно изучить особенности ее выделения и использования.
Продажа квартиры по жилищной субсидии в 2019 году
Жилищная субсидия выдается конкретным субъектам на основании предоставленной документации и вынесенного вердикта муниципалитета. То есть гарантом выступает само государство. Участникам предоставляется сертификат, в котором содержатся сведения о сумме и порядке получения продавцом денежных средств.
Ни одна из госпрограмм не предполагает выдачи финансов в наличной форме. Обычно дотация перечисляется муниципальным учреждением на указанные реквизиты собственника жилья. Причем деньги будут перечислены исключительно после осуществления проверки чистоты сделки, а никак не в то время, которое определят ее участники.
Владельцу надо предоставить в государственную организацию, выдавшую сертификат потенциальному приобретателю квартиры, документацию на товар.
Далее требуется одобрение приобретения именно этого имущества со стороны муниципального управления.
Получив положительный ответ, стороны могут приступить к составлению договора и оформлению сделки. В соглашении обязательно указывается, что часть суммы погашается субсидированием, а остаток вносит самостоятельно покупатель. Деньги по субсидии перечисляются исключительно после перехода прав владения жильем к приобретателю.
При сомнениях собственника в перечислении финансов по господдержке, не лишним будет оговорить переход приобретаемой жилплощади в Залог до момента перевода средств на депозит бывшего владельца.
Порядок получения
Чтобы претендовать на государственный сертификат, россиянам необходимо соответствовать условиям его предоставления и быть признанными нуждающимися в улучшении условий проживания (ст.50, 51 ЖК РФ). Список категорий, которым полагается господдержка, варьирует в субъектах РФ, в общем случае это:
- многодетные и малообеспеченные семьи;
- молодые специалисты, трудоустроенные в сельской местности;
- работники бюджетной сферы;
- военнослужащие с определенным стажем выслуги;
- дети, оставшиеся без попечения родителей;
- ветераны ВОВ и другие.
Процедура получения субсидии начинается с постановки в очередь, для чего в уполномоченную организацию (как правило, комитет либо отдел в местном исполнительном органе) предоставляется заявление и пакет документов.
- удостоверения личности родителей и детей;
- свидетельство о браке;
- справка о положенных льготах;
- доказательства необходимости улучшения условий проживания;
- заверенные копии трудовых книжек работающих членов семьи;
- справки от работодателя о доходах и из банка – о наличии собственных денежных средств.
- Полный перечень зависит от вида субсидии и региона проживания.
- О постановке в очередь граждане получают уведомление, после чего предстоит ожидать получения сертификата и поступления денег на специальный блокированный банковский счёт.
- Срок выдачи субсидии зависит от количества нуждающихся в конкретном субъекте РФ, достаточности средств в местном бюджете, скорости рассмотрения заявлений уполномоченным органом.
В каких случаях не выдается?
Далеко не все россияне соответствуют установленным законодательством требованиям, но и тем, кто попадает в категорию льготников, может быть отказано в получении сертификата. Случается это по причине:
- выявленного намеренного ухудшения жилищных условий;
- утраты права на получение субсидии;
- наличия жилья, факт владения которым скрывался от государства;
- предоставления неверных сведений или неправильно оформленных документов;
- изменения состава семьи.
Форма договора и его регистрация
Документ о купле-продаже должен соответствовать требованиям статей 434 и 550 ГК РФ.
Закон обязывает стороны пройти процедуру государственной регистрации сделки. Если это условие не соблюдено, Договор не считается заключенным, перехода права собственности не происходит (статьи 551 и 558 ГК РФ).
До 2017 г. подтверждением прав на приобретенную Недвижимость служило свидетельство о праве собственности. Теперь такую функцию выполняет выписка из Единого государственного реестра. Порядок введен Федеральным законом № 360-ФЗ от г., внесшим изменения в отдельные Законодательные акты.
Переход права собственности сопровождается составлением сторонами акта приема-передачи. Этот документ, согласно ст. 556 ГК РФ, фиксирует состояние недвижимости и подтверждает его соответствие условиям договора.
- Государственная регистрация сделки купли-продажи производится на основании заключенного сторонами договора о передаче права собственности.
- Если для оплаты части стоимости квартиры используется сертификат на получение субсидии, общая форма договора не меняется.
- В тексте должны присутствовать следующие условия:
- реквизиты продавца и покупателя;
- данные, идентифицирующие недвижимость в качестве предмета сделки (адрес, основные характеристики);
- взаимные обязанности и права;
- порядок исполнения сторонами обязательств;
- последствия возникновения непредвиденных обстоятельств.
Сертификат для оплаты стоимости квартиры может использоваться следующими способами:
- погашать всю стоимость недвижимости, указанную в договоре;
- погашать часть стоимости с доплатой из средств покупателя;
- погашать часть стоимости с доплатой за счет средств ипотечного кредита.
Обычно размера субсидии недостаточно для полной оплаты приобретаемой недвижимости. Покупателю приходится доплачивать оставшуюся сумму самостоятельно.
В связи с этим оплата стоимости квартиры происходит в два этапа. Сначала происходит перечисление банком субсидии с использованием банковской ячейки. Затем покупатель производит доплату оставшейся суммы.
Порядок подробно излагается сторонами в договоре.
Если Гражданин заключает с банком договор ипотечного кредитования, субсидия играет роль первоначального взноса. Сертификат передается в банк, где он будет храниться до полного исполнения обязательств по кредиту.
Продавец может потребовать предоставления дополнительных гарантий оплаты путем оформления залога квартиры до получения средств субсидии. Покупатель может не согласиться на подобное условие. Сторонам следует обсудить эту возможность дополнительно. Если они придут к согласию, соответствующий пункт вносится в договор.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала:
Возврат субсидии государству
Предоставление субсидии – это безвозмездная поддержка государства, возврату полученные средства не подлежат. Такая помощь предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Получение сертификата влечет за собой снятие с соответствующего учета.
От получателей субсидии требуется оформить сделку согласно всем требованиям закона.
Знайте! Получение субсидии не предполагает возврата полученных средств, однако в ряде случаев закон обязывает получателей вернуть выделенные им деньги. Условия зависят от формы государственной поддержки в каждом случае.
Средства материнского капитала подлежат возврату в таких ситуациях:
- квартира была приобретена, но в течение полугода детям покупателя не были выделены в ней обязательные доли;
- квартира была продана, взамен приобретено другое жилье, в котором дети долей не получили.
Военнослужащие, получившие субсидию, обязаны ее вернуть только в случаях, когда:
- был оформлен целевой заем на жилье, не погашенный к моменту увольнения со службы;
- целевой заем на жилье до увольнения не предоставлялся.
Если военнослужащий вновь вернется к службе после увольнения, денежные средства ему возвращаются.
Посмотрите видео. Как купить квартиру на материнский капитал:
Сроки перечисления денежных средств
Срок перечисления денежных средств по сертификату зависит от вида государственной поддержки. Если речь идет об использовании материнского капитала, ждать перевода приходится до 2 месяцев. Когда для оплаты используется сертификат программы «Молодая семья», средства перечисляются в течение 5 рабочих дней.
Риски для продавца квартиры
- длительный срок рассмотрения и перевода средств по пособию;
- необходимость подготавливать бумаги для представления их в муниципалитет;
- если учреждение откажет вправе получить клиентом пособие, то продавцу придется возобновить поиски покупателя.
Дополнительно, могут возникнуть следующие отрицательные факторы:
- Наличие финансов у потребителя. При планировании сделки не рекомендуется опираться на наличие свидетельства. Для подтверждения платежеспособности клиента, следует запросить банковскую выписку.
- Риск отзыва субсидированных средств. Такие ситуации возможны, если ведомство выявило факт нарушений со стороны очередника. Однако такие ситуации не касаются продавца.
- Необходимость проверки законности сделки. Если стороны ответственно подходят к подписанию договора, то затруднений это не вызовет. Продавец и покупатель должны подготовить — выписки из регистрационного журнала, справку из ЕГРН и другие бумаги.
Процедура приобретения жилья для покупателя не сопряжена с рисками. Но, как и для продавца, процесс наделен неудобствами со стороны бюрократической системы и сроков ожидания на перевод средств по субсидии.
Продажа квартиры по субсидии – риски для продавца
Собственники, планирующие продажу квартиры, стремятся заключить выгодную сделку. На сегодняшний день государство активно субсидирует граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но у продавца есть опасения в том, что сделка может быть отменена, так как оплата осуществляется с привлечением государственных средств.
Содержание статьи:
- Нормативная база
- Возврат субсидии
- Особенности продажи
- Риски для продавца
Нормативная база
Конституция РФ устанавливает право граждан на жилье. При этом некоторым из них предоставляются субсидии на приобретение недвижимости. Она выражается в выделении денежной суммы от государства.
Вопросы совершения сделок с квартирами, приобретаемыми за счет средств государственной субсидии, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
- Часть 2 Гражданского кодекса РФ.
- Семейный кодекс РФ.
- ФЗ № 117 от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Возврат субсидии государству
Государство представляет средства в виде субсидии, которые являются безвозвратными. Взамен гражданин снимается с очереди на улучшение жилищных условий и считается обеспеченным жильем. Для совершения сделки купли-продажи необходимо только правильно составить договор, получить деньги и зарегистрировать право на недвижимость нового собственника.
Внимание! В большинстве случаев речь не идет о возврате средств. Но выделяют ситуации, когда деньги все же придется вернуть.
В случае с возвратом средств решающим фактором становится формат их получения.
Если деньги выделялись по материнскому капиталу, устанавливаются следующие ситуации, когда они подлежат возврату:
- Если в течение 6 месяцев после оформления собственности на квартиру, купленную с использованием субсидии, детям не были выделены доли.
- Если квартира была продана и в новом жилье не выделена собственность на детей.
Иначе дело обстоит с военнослужащими, которые получают военную субсидию, возврат возможен только в тех случаях, когда:
- Получен целевой заем и на момент увольнения долг не погашен.
- Если перед увольнением не получен целевой заем на жилье.
Военнослужащему средства могут быть возвращены, если после увольнения он вновь вернется на службу.
Особенности продажи квартиры
Нередко собственники опасаются продавать квартиру тем, кто использует субсидию. В действительности же государство здесь выступает гарантом предоставления средств.
Их не выдают наличными на руки, а перечисляют на счет продавца безналичным платежом. Деньги перечисляются только после полной проверки чистоты сделки.
Собственник предоставляет документы для их рассмотрения в муниципальный орган власти.
После получения положительного решения стороны могут приступить к заключению договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре. В договоре обязательно нужно указать, что часть суммы оплачивается путем субсидирования.
Остаток покупатель вносит за счет собственных или ипотечных средств. Деньги перечислят, как только договор будет зарегистрирован в Росреестре.
При оплате собственными средствами, деньги также перечисляются после регистрации договора.
Помните! При продаже квартиры все ранее зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учета. Этого требует законодательство для перечисления средств господдержки.
Риски для продавца при продаже квартиры по субсидии
С точностью нельзя сказать о рисках для продавца, так как все зависит от конкретной ситуации.
Но существуют следующие отрицательные моменты:
Срок перевода субсидий гораздо больше, чем при наличии у покупателя собственных средств.- Требуется дополнительная подготовка документов для муниципалитета.
- В случае отказа муниципалитета придется искать нового покупателя.
Существуют следующие риски продавца:
| Факт наличия денежных средств | Не стоит ориентироваться только на наличие сертификата у продавца. Чтобы быть уверенным в наличии средств, лучше запросить выписку лицевого счета. |
| Возможность отзыва субсидии | Это возможно в случае нарушений со стороны покупателя. Но продавца это в большинстве случаев не касается. |
| Проверка чистоты сделки | Она не вызовет затруднений, если продавец готов предоставить дополнительные документы, такие как выписка из домовой книги и лицевого счета, выписка ЕГРН и некоторые другие справки. |
Таким образом, покупатель практически не имеет рисков при продаже квартиры за субсидию. Но необходимо учитывать некоторые неудобства, связанные со временем ожидания и предоставлением дополнительных документов.
Видео сюжет расскажет, как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию
Порядок заключения договора купли-продажи квартиры с использованием субсидии на покупку жилья
Появление государственных программ поддержки отдельных категорий граждан для приобретения недвижимости стало причиной увеличения числа сделок с использованием (частичным или полным) субсидированных средств. О том, кому и каким образом выдаются государственные денежные сертификаты, как их потратить на получение квадратных метров – в этой статье.
Понятие субсидии на квартиру
В настоящее время действуют как федеральные, так и региональные программы, направленные на выделение денег из госбюджета. Условия получения финансовой помощи и критерии для постановки в очередь нуждающихся граждан могут незначительно отличаться в субъектах РФ.
Субсидия представляет собой единоразовую безвозмездную денежную выплату, возвращать которую придется только при несоблюдении цели и правил использования. Пособие выдаётся гражданам, соответствующим предъявляемым требованиям, в виде сертификата на указанную денежную сумму. Ее размер зависит от регионального значения:
- нормы площади на каждого члена семьи;
- стоимости квадратного метра.
Документ имеет ограниченный срок действия, в течение которого его владелец вправе распорядиться выделенными средствами.
Субсидия предназначается на покупку жилой недвижимости, но характеристики приобретаемого с использованием средств сертификата жилья (вторичка, новостройка и т.д.) могут различаться в зависимости от программы (ФЗ N 181 от 24 ноября 2005 г.
, Постановление Правительства РФ N 153 от 21 марта 2006г., ФЗ N 5 от 12 января 1995 г., ФЗ N 256 от 29 декабря 2006 г.и т.д.).
До подачи документов на субсидию гражданам полезно изучить особенности ее выделения и использования.
Порядок получения
Чтобы претендовать на государственный сертификат, россиянам необходимо соответствовать условиям его предоставления и быть признанными нуждающимися в улучшении условий проживания (ст.50, 51 ЖК РФ). Список категорий, которым полагается господдержка, варьирует в субъектах РФ, в общем случае это:
- многодетные и малообеспеченные семьи;
- молодые специалисты, трудоустроенные в сельской местности;
- работники бюджетной сферы;
- военнослужащие с определенным стажем выслуги;
- дети, оставшиеся без попечения родителей;
- ветераны ВОВ и другие.
Процедура получения субсидии начинается с постановки в очередь, для чего в уполномоченную организацию (как правило, комитет либо отдел в местном исполнительном органе) предоставляется заявление и пакет документов:
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
- удостоверения личности родителей и детей;
- свидетельство о браке;
- справка о положенных льготах;
- доказательства необходимости улучшения условий проживания;
- заверенные копии трудовых книжек работающих членов семьи;
- справки от работодателя о доходах и из банка – о наличии собственных денежных средств.
- Полный перечень зависит от вида субсидии и региона проживания.
- О постановке в очередь граждане получают уведомление, после чего предстоит ожидать получения сертификата и поступления денег на специальный блокированный банковский счёт.
- Срок выдачи субсидии зависит от количества нуждающихся в конкретном субъекте РФ, достаточности средств в местном бюджете, скорости рассмотрения заявлений уполномоченным органом.
В каких случаях не выдается?
Далеко не все россияне соответствуют установленным законодательством требованиям, но и тем, кто попадает в категорию льготников, может быть отказано в получении сертификата. Случается это по причине:
- выявленного намеренного ухудшения жилищных условий;
- утраты права на получение субсидии;
- наличия жилья, факт владения которым скрывался от государства;
- предоставления неверных сведений или неправильно оформленных документов;
- изменения состава семьи.
Заключение договора купли-продажи квартиры с использованием субсидии
Государственные средства, составляющие часть оплаты стоимости жилья, перечисляются на счёт бывшего собственника после тщательной проверки уполномоченными органами юридической чистоты недвижимости, правильности оформления права собственности на нее, наличия обременений и прочих моментов.
По истечении отведённого времени выносится решение о правомочности выплаты субсидии или обоснованном отказе. При положительном вердикте стороны приступают к оформлению договора купли – продажи.
В этой ситуации продавец получает причитающиеся ему деньги после регистрации перехода права владения квартирой к новому хозяину и предоставления соответствующего подтверждения в орган, отвечающий за выплату денег по сертификату.
Отличительная особенность отчуждения жилья по субсидии – наличие существенного промежутка времени между подписанием договора о передаче квадратных метров и получением денег продавцом.
Перечень документов
Для продажи квартиры владелец подготавливает стандартный пакет бумаг:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технический план и кадастровый паспорт;
- справка о состоянии финансово-лицевого счета и отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
В зависимости от программы получения сертификата может потребоваться оформление дополнительных бумаг (заключение об оценочной стоимости недвижимости и др.).
Отчуждение жилья, совладельцем которого является ребенок, невозможно без нотариального заверения сделки (поправки к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.) и согласия органов опеки (ст.28, 37 ГК РФ). Подобные меры направлены на соблюдение прав несовершеннолетних, которым законодательством РФ гарантируется предоставление пригодных для проживания условий (ст.60 СК РФ).
Отчуждение квартиры, нажитой супругами в браке, считается совместным имуществом и при продаже требует подписанного нотариусом разрешения супружеской половины (ст.34 СК РФ, ст.256 ГК РФ).
Форма договора и его регистрация
Заключение договора происходит в письменной форме, предусмотренной для сделок купли – продажи недвижимости (ст.434, 550 ГК РФ). Переход права собственности на Жилое помещение в обязательном порядке надлежит зарегистрировать. Только после этого сделка считается совершённой, а соглашение о ней – действительным (ст.551, 558 ГК РФ).
Подтверждение права владения купленной квартирой выдаётся новому хозяину в форме выписки из Единого госреестра, которая с 2017 года заменила свидетельство о собственности (ст.2 ФЗ N 360 от 3 июля 2016 г.).
Получение ключей от жилья сопровождается подписанием акта приема – передачи, подтверждающим отсутствие взаимных претензий у сторон сделки (ст.556 ГК РФ).
Образец договора
Документ о передаче права владения и распоряжения недвижимым имуществом служит основанием для государственной регистрации сделки (ст.14 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.). Договор приобретения жилплощади на средства сертификата составляется по форме, предусмотренной для сделок купли – продажи квартиры. В нем надлежит отразить:
- реквизиты сторон;
- характеристику и точное местоположение объекта сделки;
- порядок взаиморасчётов;
- права и обязанности сторон;
- форс-мажорные обстоятельства.
Оплата возможна одним из трёх способов:
- полное погашение стоимости жилья деньгами сертификата;
- доплата из собственных средств покупателя;
- оформление ипотеки на оставшуюся часть необходимой суммы.
Как правило, выделенных по госсубсидии денег недостаточно для приобретения квадратных метров, поэтому покупатель часть средств изыскивает самостоятельно. Передача продавцу платы за квартиру состоит из двух частей: безналичное перечисление государственных субсидированных средств через банковскую ячейку и доплата со стороны нового владельца. Этот порядок прописывается в договоре.
При оформлении займа под остаток стоимости недвижимости сертификат передается на хранение в банк до полного погашения кредита (субсидия выступает в качестве первоначального взноса).
Наложение залога на квартиру до перечисления всех денег по сертификату служит дополнительной гарантией для продавца. Покупатели не всегда соглашаются на подобные меры, поэтому указанная “подстраховка” осуществляется по обоюдному согласию сторон сделки и прописывается отдельным пунктом в договоре.
Приобретение квартир по субсидии – явление не редкое, в целом не представляющее трудности для бывшего и нового владельцев жилья. Основная причина расторжения договоренности между сторонами – отказ уполномоченных органов в выплате денежных средств, по причине чего собственнику приходится вновь собирать необходимые для продажи документы и искать другого покупателя.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!
Как продать квартиру покупателю по жилищной субсидии?
Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня речь пойдет речь о том, как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию.
Что такое субсидия?
Это денежные средства, которые безвозмездно передаются физическим или юридическим лицам. Соответственно, жилищные субсидии – это денежные средства, которые безвозмездно передаются для приобретения жилого помещения.
В подавляющем большинстве случаев, жилищные субсидии предоставляются государственными и реже муниципальными органами.
Любая жилищная субсидия предоставляется отнюдь далеко не всем. Она может быть предоставлена только строго определенным гражданам, которые прописаны в законе.
Соответственно, для того, чтобы получить эту жилищную субсидию, необходимо предоставить объемный пакет документов и, таким образом, подтвердить, что вы, в соответствии с законом, имеете право на получение данной субсидии.
Документы, которые предоставляются, могут быть совершенно разными. Это зависит от того, в рамках какой программы предоставляется эта жилищная субсидия.
После того, как государственный или муниципальный орган проверит весь пакет представленных документов, он выдает документ, подтверждающий право на получение данной субсидии.
В этом документе обязательно указывается, в рамках какой программы предоставляется жилищная субсидия, на какую сумму предоставляется эта субсидия и срок ее действия.
Следует отметить, что ни одна программа жилищного субсидирования не предполагает выдачи денег наличными. В подавляющем большинстве случаев, денежные средства, предоставляемые в качестве субсидии, перечисляются непосредственно на счет продавца жилого помещения.
В крайнем случае, как, например, при военной ипотеке, денежные средства перечисляются на блокированный счет покупателя и потом на счет продавца недвижимости.
Но, в любом случае, денежные средства перечисляются не в любой момент, не в тот, который оговорили стороны или хотелось бы им оговорить в договоре, а только после того, как государственный орган сначала проверит жилое помещение на юридическую чистоту (достаточно поверхностно, но, в любом случае, всегда проверяется) и также на соблюдение всех условий, необходимых для получения денежных средств (то есть что сделка произведена надлежащим образом, зарегистрирован переход права к покупателю, соблюдены все существенные условия договора купли-продажи, покупателю передано жилое помещение и др.).
И только после этого, уполномоченный орган принимает решение о перечислении денежных средств продавцу. Соответственно, продавцу жилого помещения необходимо для начала подготовить и предоставить документы в уполномоченный орган.
Обычно в этот пакет входят правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, паспорта всех собственников жилого помещения, договор купли-продажи (либо уже подписанный сторонами, либо пока не подписанный) и иные документы, которые определяются для предоставления каждой конкретной субсидии.
Для некоторых программ также необходимо предоставление, так называемого, оценочного альбома. Это заключение оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на конкретный период времени.
- После предоставления этого пакета документов в уполномоченный орган, тот принимает решение, предоставлять субсидию или не предоставлять.
- В том случае, если уполномоченный орган отказал в предоставлении субсидии на конкретное помещение, то, собственно, продавцу здесь делать больше нечего.
- Единственное, что это не лишает продавца возможности и в другой раз предоставить документы для получения субсидии покупателю в рамках уже другой сделки.
- Если же уполномоченный орган принял положительное решение и согласился на данное конкретное помещение перечислить денежные средства в рамках договора купли-продажи, то необходимо подготовить документы для подачи в регистрирующий орган.
- В договоре купли-продажи обязательно необходимо указать, что часть денежных средств будет предоставлена в рамках государственной программы по жилищной субсидии, указать, что данные денежные средства будут перечислены продавцу на его банковский счет после определенного количества дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Здесь кроется еще один подводный камень для лица, продающего квартиру человеку, использующему жилищную субсидию. Если квартира продается в обычном порядке, то продавец денежные средства видит (он их получает сразу или видит, как они закладываются в банковскую ячейку).
- В любом случае, он может их посмотреть, пощупать и осознать, что он получит эти конкретные денежные средства при продаже квартиры.
- Если же вы продаете квартиру лицу, которое использует жилищные субсидии, то эти денежные средства вы, естественно, сразу не увидите, поскольку данные денежные средства будут перечислены уже после совершения сделки, после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, и срок этот может быть разным (от нескольких дней до двух месяцев).
- Понятно, что если квартира была одобрена уполномоченным органом, сделка зарегистрирована, то практически 100% вероятность получения денежных средств вам обеспечена.
- Не лишним, конечно, будет потребовать залог за квартиру в пользу продавца до получения им полной стоимости, оговоренной в договоре купли-продажи.
- Но в сегодняшних реалиях, покупатели все реже идут на данное условие, поэтому настаивать на залоге или не настаивать, это выбор продавца, который либо соглашается на то, что в договоре не будет прописан залог и, соответственно, ждет, когда ему придут денежные средства, либо он настаивает на том, чтобы залог был, несмотря на желание покупателя и, по сути, тогда ему придется ждать следующего покупателя.
Не забывайте еще один момент. Если вы продаете квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию, в договоре необходимо будет указывать ее полную стоимость.
Никаких заниженных цифр, которые некоторые иногда практикуют, прописывать нельзя, поскольку, в этом случае, уполномоченный орган вам точно откажет в предоставлении денежных средств по этой сделке.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область - +7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область - 8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Продажа квартиры по субсидии: можно ли продать или нет, особенности и риски, условия и порядок
Получением субсидии на приобретение жилой площади обладают граждане, установленные Законодательством РФ. В такую категорию входят лица, нуждающиеся в улучшение условий или претендующие в рамках городских программ, в т. ч. по Москве. При этом алгоритм продажи квартир по субсидии наделен рядом нюансов, о которых следует знать при планировании покупки недвижимости.
В Москве для получения жилого помещения по социальной субсидии действуют следующие нормативно-правовые акты:
- городской закон № 29 от 14 июня 06 года;
- Постановление Правительства Москвы № 729 от 26 октября 04 года.
При расчете социальной помощи органы опираются на нормы жилого пространства:
| Площадь, м2 | Количество зарегистрированных лиц |
| 36 | Для одного гражданина, состоящего на учете в ЖКХ |
| 18 | На одно лицо |
| 50 | Семья, состоящая из 2 членов |
| 70 | В состав семьи включено 3 человека |
| 85 | Численность семьи составляет 4 гражданина |
| 18 | Принимается из расчета на одного человека, если семья состоит из 5 и больше членов |
В учет принимаются также следующие факторы, влияющие на размер нормы предоставления:
- возможность оформления пособия в качестве дополнительных денег;
- семья обладает излишками жилого пространства, находящегося в собственности;
- семья числится, как многодетная и испытывает потребность в улучшении условий или состоит в городском списке для содействия;
- если в многодетной семье есть лица младше 18 лет, то по желанию, органы предоставляют помощь в объеме нормативной цены объекта.
Чтобы совершить сделку по продаже квартиры с использованием субсидии, следует действовать по следующей инструкции:
- поиск застройщика;
- выбор квартиры;
- выделение из семейного бюджета недостающих средств, т. к. пособие не покрывает 100% стоимость жилья;
- урегулирование юридических вопросов.
Строительные компании предлагают клиентам решать задачи, связанные с приобретением субсидированных объектов жилья. Гражданам предоставляется выбор аккредитованного жилья, в т. ч. с возможностью оформления ипотечного договора.
- Скачать для просмотра и печати:
- Закон № 29 от 14 июня 06 года Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения
- Постановление Правительства Москвы Постановление Правительства Москвы № 729-ПП от 26 октября 2004 года
К сведению: срок действия сертификата составляет 6 месяцев. По завершении этого периода, заявитель повторно собирает бумаги и ожидает очереди.
Возможности продажи и покупки
На сегодняшний день существует список категорий населения, обладающие право претендовать на получение социальной помощи:
| Группа | Примечание |
| Семьи числящиеся, как многодетные | При наличии трех и больше несовершеннолетних детей |
| Молодые пары, зарегистрировавшие Брак в ЗАГСе | При условии, что возраст мужа или жены меньше 30 лет |
| Госслужащие |
|
| Бюджетники | — |
| Военнослужащие | После увольнения в запас |
| Специалисты | Если проживают в селах или трудятся по специальности после окончания ВУЗа |
| Сироты | В группу также включены дети, оставшиеся без родительского попечительства |
| Малообеспеченная категория населения | Если состоят на учете |
| Участники боевых действий | Либо близкая родня |
| Иные российские граждане | Трудовая деятельность или постоянное место жительства в рамках от 15 лет в условиях Крайнего Севера |
Примечательно, что для продажи недвижимости, оформленной с участием социальных денег, необходимо учесть следующие нюансы:
- Изменение состава семьи, прописанного в одном жилом помещении. При этом граждане обязаны уведомить органы социальной защиты.
- При оформлении купли-продажи, все лица, зарегистрированные в квартире, должны быть выписаны.
- При реализации недвижимости, изменяется имя собственника, а все счета и договоры, действующие до этого момента, расторгаются.
- Заявитель на социальную помощь обязан погасить остаток стоимости жилья из личных средств после оформления пособия.
- При невыполнении взятых обязательств, сделка аннулируется и происходит возврат пособия.
Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.
Схема проведения сделки
Принимая решение о продаже квартиры, собственнику следует подготовиться к тяжелому бюрократическому процессу. В первую очередь проводится оценка недвижимости. Услуги заказываются в специализированной компании. Сотрудник организации проведет экспертизу и выдаст документы.
Далее, подготавливаются юридические бумаги по продаже квартиры, купленной с субсидией. Этим процессом допускается заниматься самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. При выборе второго варианта, необходимо оформить Доверенность в нотариальной конторе.
К сведению: если государство или муниципалитет выделил пособие на приобретение жилого помещения, то полученные деньги разрешено направлять только на эти цели. К примеру, средства могут быть вложены в покупку недвижимости или строительство жилья.
По завершении подготовки, приступают к поиску клиентов, затем оформляется договор купли-продажи. Таким образом, процедура реализация жилья с субсидированными средствами практически не отличается от стандартной схемы.
Порядок
Оформление квартиры с деньгами по субсидии наделено алгоритмом. При соблюдении пошаговой инструкции, можно снизить вероятность риска и допущения ошибок. Однако эксперты советуют проходить эту процедуру совместно с юридическими консультантами.
Направление заявления на получение социального пособия для покупки недвижимости в целях улучшения жилищных условий. Оформление происходит в Департаменте городского имущества по адресу регистрации.
После получения сертификата, заявитель обращается в «Центр имущественных платежей» для оформления документации. На основании полученных бумаг, очередник открывает счет в банковском учреждении. Это необходимо для подписания договора на приобретение недвижимости с пособием.
Открытие счета и заключение Договора на реализацию субсидии
Счет в банке представляет собой блокированный целевой депозит (ИБЦС), на который будут перечислены средства социальной помощи.
Выбор жилой площади
Подбор квартиры осуществляется только в проектах, прошедших государственную аккредитацию. После оформления и получения сертификата, гражданин подготавливает документы. С пакетом бумаг заявитель обращает к застройщику и обладает правом получить жилое помещение, доплатив недостающую сумму из личных накоплений. Допускается оформление ипотечного договора.
Оформление договора
На стадии подписания договора на приобретение квартиры, гражданин вправе внести личные деньги или воспользоваться ипотекой. Затем, документы направляются на регистрацию.
Получение пакета документов
Клиент получает Право собственности, а второй экземпляр договора остается у застройщика.
Подача бумаг
На этом этапе осуществляется направление бумаг вместе с заявлением в ГБУ ЦИПЖС. Ведомство проводит проверки и подготавливает средства по пособию для перечисления получателю.
На заметку: существует подпрограмма «Молодой семье — доступное жильё», которая входит в национальный проект. В рамках этих мероприятий бездетные супруги получают свидетельство на приобретение жилого пространства со скидкой 30%. Если пара имеет новорожденного, то объем пособия повышается до 35%.
Если во время процедуры не было допущено ошибок и у федерального учреждения нет вопросов к сторонам договора, происходит перечисление социальной помощи. Средства выделяют из городского бюджета на блокированный счет в банке. Далее, эту сумму направляют застройщику.
Ожидание сдачи дома
После того как все документы оформлены, а оплата на счет компании произведена, гражданин ожидает завершения строительства дома.
Получение ключей и заселение
Когда дом сдан, клиента вызывают в офис застройщика для подписания акта и сопутствующих бумаг. После этого, недвижимость переходит в полную собственность человека.
Список необходимых документов
Чтобы встать на очередь за получением социальной помощи, необходимо подготовить документацию. Список является единым для любой категории льготного населения:
- паспорта всех членов семьи;
- сертификаты о деторождении несовершеннолетних лиц;
- бумаги, выданные жилищной комиссией, удостоверяющие преференции на право улучшения жилья;
- документы, подтверждающие льготы (при наличии);
- копии трудовых договоров и книжек, завизированных на работе;
- справка-выписка из домового журнала регистрации;
- банковские чеки и иные бумаги, указывающие на уровень дохода семьи;
- справка из паспортного стола об адресах регистрации за последние пять лет;
- выписка из банковского счета, подтверждающая возможность добавления средств на покупку субсидированной квартиры;
- сертификат о бракосочетании или разводе;
- бумага, подтверждающая, что женщина является матерью-одиночкой.
Дополнительные документы представляют по запросу от служащего ведомства, ответственного за предоставление субсидий.
Риски для продавца квартиры
О рисках продажи квартиры по субсидии для продающей стороны эксперты могут говорить только в индивидуальном порядке. Тем не менее, есть отрицательные аспекты при заключении такой сделки:
- длительный срок рассмотрения и перевода средств по пособию;
- необходимость подготавливать бумаги для представления их в муниципалитет;
- если учреждение откажет вправе получить клиентом пособие, то продавцу придется возобновить поиски покупателя.
Дополнительно, могут возникнуть следующие отрицательные факторы:
- Наличие финансов у потребителя. При планировании сделки не рекомендуется опираться на наличие свидетельства. Для подтверждения платежеспособности клиента, следует запросить банковскую выписку.
- Риск отзыва субсидированных средств. Такие ситуации возможны, если ведомство выявило факт нарушений со стороны очередника. Однако такие ситуации не касаются продавца.
- Необходимость проверки законности сделки. Если стороны ответственно подходят к подписанию договора, то затруднений это не вызовет. Продавец и покупатель должны подготовить — выписки из регистрационного журнала, справку из ЕГРН и другие бумаги.
Процедура приобретения жилья для покупателя не сопряжена с рисками. Но, как и для продавца, процесс наделен неудобствами со стороны бюрократической системы и сроков ожидания на перевод средств по субсидии.
- Дорогие читатели!
- Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.
- Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.
Последние изменения
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!
Посмотрите видео о том, как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию
3 декабря 2018, 20:05Мар 3, 2019 13:30Льготы всемСсылка на текущую статью
Продать за субсидии. Особенности сделки с квартирой без наличных
18 Марта в 11:58 7723
Жилищные субсидии — нерегулярный, но довольно распространенный вариант приобретения недвижимости в России, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако подобные сделки имеют свою специфику. О чем нужно знать продавцу-«физику», готовому реализовать свою квартиру на «субсидированных» условиях, то есть полностью или частично не за наличные?
DP/Legion-media
Сегодня в России действуют несколько федеральных и региональных программ по предоставлению жилищных субсидий, направленных на поддержку разных категорий граждан, как социально незащищенных, так и исполняющих государственно значимые функции. В их числе — молодые, многодетные и малообеспеченные семьи, военнослужащие, служащие органов внутренних дел и ФСБ, судьи и чиновники, учителя и медработники, лица, переехавшие из районов Крайнего Севера, и другие.
Все эти программы имеют общий характер использования денежных средств, который надо учитывать при совершении сделки.
Жилищная субсидия выделяется уполномоченным органом строго определенным категориям граждан на основании поданного ими пакета бумаг. Принятое властями решение документально оформляется по определенной форме, содержанию и имеет ограниченный срок действия.
Например, молодым людям, участвующим в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище», предоставляется именное свидетельство о праве на получение социальной выплаты, которое действует не более семи месяцев с даты выдачи.
В документе прописана сумма и порядок получения продавцом жилого помещения (новостройки или вторички) денежных средств, предоставляемых покупателю в качестве субсидии.
Здесь необходимо отметить еще один родовой признак государственных и муниципальных жилищных программ: ни одна из них не предполагает выдачи наличных. Как правило, деньги перечисляются непосредственно на расчетный счет продавца.
Иногда, как в случае с военной ипотекой, они сначала направляются на специальный «блокированный» счет покупателя, а потом уже продавцу.
Но происходит это только после того, как уполномоченный на распоряжение средствами государственный орган убедится, во-первых, в юридической чистоте объекта, а во-вторых, в том, что сделка совершена надлежащим образом: произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю, исполнены все существенные условия договора купли-продажи (квартира покупателю передана, оплату в части, не покрытой жилищной субсидией, продавец получил).
Продавцу (частному лицу), со своей стороны, также необходимо подготовить пакет бумаг для предоставления в уполномоченный орган.
Обычно это правоустанавливающие документы на жилое помещение, выписка из домовой книги, паспорта всех собственников, образец договора купли-продажи и иное, что может потребоваться для каждой конкретной программы.
В некоторых случаях необходимо иметь на руках заключение об оценке жилого объекта.
Далее уполномоченный орган принимает решение. И если в субсидии для приобретения конкретного жилого помещения отказано, дальнейшие шаги бессмысленны. Впрочем, это не запрещает продавцу в дальнейшем повторно подавать пакет документов по своей квартире для реализации ее с использованием средств субсидии.
Если же согласие властей на выделение денежных средств получено, можно приступать к подготовке и заключению договора купли-продажи.
В нем необходимо, в частности, указать, что часть денежных средств предоставлена покупателю по программе жилищной субсидии на основании определенного документа.
Еще один пункт договора должен отмечать, что деньги поступают на банковский счет продавца в течение определенного срока после государственной регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю.
На этом этапе надо принять во внимание одну особенность. В ходе заключения сделки в обычном порядке продавец видит закладку денег в ячейку и ему достоверно известно, что он заберет их после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
При продаже квартиры лицу, использующему жилищную субсидию, бывший владелец квадратных метров не увидит денежные средства ни до госрегистрации, ни даже некоторое время спустя после нее.
Сроки перечисления зависят от конкретной жилищной программы и могут составлять от пяти дней до двух месяцев.
Конечно, ждать получения честно причитающихся денег довольно волнительно, но если квартира одобрена уполномоченным органом, сделка надлежащим образом проведена и переход права собственности зарегистрирован, то вероятность перевода практически стопроцентна.
Может оказаться не лишним наложение залога на жилплощадь в пользу продавца до перечисления ему денежных средств в полном объеме, и зачастую такая оговорка присутствует в договоре купли-продажи. Но в сегодняшних условиях покупатель все реже соглашается на подобные условия.
Собственник должен решить, настаивать ли ему на залоге, поскольку в случае отказа покупателя от сделки ждать следующего варианта продажи можно еще очень долго.
Но в то же время сомневаться в происхождении и подлинности денежных средств, перечисленных по программе жилищного субсидирования, не приходится.
Отметим также, что вариант с указанием в договоре заниженной стоимости в целях экономии на налогах совершенно исключен. Сумм, явно не соответствующих реальной цене жилого помещения, уполномоченный орган не пропустит.
- Адвокат Инна Белякова
- специально для «Н&Ц»