Образец расторжения договора аренды нежилого помещения 2023

Расторжение договора аренды (ДА) является обычным явлением. Причин такого шага может быть множество. Инициатором разрыва соглашения может быть любая сторона.

Одним из способов прерывания существующих взаимоотношений между арендодателем и арендатором является отправка письма, с уведомлением о намерении инициатора расторжения. О некоторых нюансах составления такого письма будет рассказано в предлагаемой статье.

Инициатива

1. Арендуемый объект пришел в негодность не по вине арендатора. Например, в результате стихийной катастрофы.
2. Объект обладает недостатками, не позволяющими его использование по целевому назначению, о котором арендатору не было известно до оформления договора.
3. Возникают препятствия для пользования объектом, устраиваемые арендодателем и пр.

Данный список можно расширить до бесконечности. При этом, арендатор может ссылаться, как на условия оформленного соглашения, так и на законодательные нормы РФ.

Инициатором разрыва взаимосотрудничества может стать также арендодатель, при:

1. Порче арендуемого объекта, эксплуатации его не по целевому назначению, а также при других неправомерных действиях арендатора.
2. Отсутствии арендной оплаты, согласно договору, или задержки такого платежа на срок более двух месяцев.
3. Игнорирование арендатором существенных пунктов договора, например, выполнение ремонта в установленные договором сроки и т.д.

• Таким образом, взаимоотношения между участниками арендного соглашения, могут быть прекращены в одностороннем порядке любой стороной, при наличии существенных оснований.
• О том, что требуется сделать для расторжения договора аренды рекомендуется посмотреть видео.
• (Видео: “Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть Договор”)

Когда требуется уведомление?

1. Арендное соглашение является бессрочным.
2. Арендные отношения без такого послания будут автоматически продлены (что делает аренду, оформленную на неопределенный период).
3. Один из участников соглашения сторон не исполняет возложенные на себя обязанности. Наиболее распространенная ситуация – отсутствие оплаты за аренду.

Кроме перечисленных ситуаций, может быть множество других, требующих реагирования одного из участников сделки на несоблюдение условий аренды контрагентом.

Основания для расторжения сделки арендодателем

Учитывая, что такой документ является двухсторонним соглашением, его преждевременное прекращение может нарушить права другой стороны. Однако, независимо от причин разрыва договора – участники соглашения обязаны действовать согласно требованиям законодательных норм РФ, в которых перечислены основания для прекращения сотрудничества или согласно требований подписанного арендного соглашения.

Таким образом, если срок арендного договора не истек, разрыв взаимоотношений может быть осуществлен:

1. По обоюдному согласию участников сделки.
2. В судебном порядке по инициативе одной из сторон по основаниям, регламентируемым ГК РФ.
3. По инициативе одной из сторон по основаниям, обозначенным в арендном договоре.

В первом варианте, если участники сделки договорились, досрочное прекращение сотрудничества никаких проблем не вызовет. Для этого понадобиться всего лишь составить дополнительное соглашение о прекращении арендных отношений и подписать его участниками сделки.

В двух других вариантах, когда один из участников соглашения не согласен с преждевременным расторжением аренды, проблема решается в судебном порядке, с компенсированием убытков, понесенных контрагентом, в результате прекращения сотрудничества. Для этого понадобиться подать в судебную инстанцию Исковое заявление и приложить документы, подтверждающие обоснованность одностороннего разрыва взаимосотрудничества.

Сроки

Срок предупреждения зависит от вида аренды. Так, например, если арендуется недвижимое помещение, в котором налажено какое-либо производство, то в таком варианте письмо-уведомление о расторжении договора отсылается, как минимум, за 3 месяца до прекращения сотрудничества, так как для освобождения помещения требуется определенное время для поиска другого помещения, а также для демонтажа оборудования и его перевозки.

Если же арендуется Движимое имущество (оборудование), то уведомление можно отправить за один месяц до прекращения аренды.

Способы подачи

1. Вручением такого письма контрагенту курьером. В этом варианте письмо составляется в 2-х экземплярах. На экземпляре инициатора, должна быть подпись контрагента, которому вручено послание.
2. Заказным письмом, с уведомлением о его получении контрагентом. У инициатора имеется квитанция об отправке такого письма.
3. Используя электронную почту, отправив контрагенту, прикрепленный файл с уведомлением.

Конечно, можно предупредить контрагента телефонным звонком, но такой способ уведомления не рекомендуется, так как, при несогласии контрагента с прекращением аренды, доказать факт предупреждения о прекращении аренды доказать будет невозможно, что может затянуть процедуру освобождения арендуемого объекта.

Порядок составления

1) Как и любое деловое послание, начало заполнения документа требуется осуществлять с «шапки». В «шапке» оформляемого послания отображается обращение к контрагенту с детализацией реквизитов контрагента. Под реквизитами понимается:

• Должность контрагента.
• Название предприятия, если это юр. лицо.
• Ф.И.О.
• Адрес нахождения.
• Контактные данные.

2) Ниже отображаются реквизиты отправителя, с обозначением:

• Должности.
• Названия предприятия, если это юр. лицо.
• Ф.И.О.
• Адреса нахождения.
• Контактных данных.

3) Затем посредине строки или слева отображается название письма с кратким отображением темы. В данном варианте «Уведомление о прекращении действия договора …»

4) Дальнейшие действия осуществляются путем заполнения содержательной части документа, где отображается информация по договору аренды, подлежащему прекращению. Здесь требуется отметить название и номер договора, дату и место его заключения, с указанием сторон, подписавших документ.

5) Затем приводится ссылка на пункт договора, согласно которому определен порядок разрыва сотрудничества, а также отмечается причина, по которой инициатор разрыва прекращает сотрудничество. При этом, не лишним будет напомнить контрагенту об ответственности, если он проигнорирует данное уведомление и не предпримет меры по освобождению арендуемого объекта.

7) В завершающем блоке письма выражается уважение к контрагенту, отображаются реквизиты автора уведомления и его подпись, с расшифровкой фамилии и скреплением печатью.

8) Ниже заполняется надпись: «С уведомлением ознакомлен», где должно расписаться уполномоченное лицо, получившее уведомление, если письмо вручено курьером.

Образец

Скачать бланк и образец

Уведомление о расторжении договора аренды — образец, бланк 2022 года

Договор аренды (ДА) можно расторгнуть, как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны. При этом, требуется руководствоваться оформленным ДА и законодательными нормами РФ. Для разрыва ДА требуется направить контрагенту соответствующее письмо.

Уведомление о разрыве ДА является документом, где одна сторона оповещает контрагента о своем намерении завершить сотрудничество. Оформляется такое уведомление письменно, в произвольном стиле, с учетом положений ГК РФ.

Когда требуется уведомление?

Оповещение о расторжении ДА считается необходимым документом в обстоятельствах, когда:

1. ДА является бессрочным.
2. В ДА продление срока аренды предусмотрено автоматически, благодаря чему соглашение становится оформленным на неопределенный период.
3. Один из контрагентов игнорирует условия соглашения. К наиболее распространенной ситуации относится, когда арендатор не перечисляет отмеченную в соглашении сумму.
4. Прочие нарушения со стороны одного из участников арендного сотрудничества, в том числе, неправильное использования арендуемого объекта.

Взаимное сотрудничество завершается в момент вручения контрагенту уведомления на основании п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Кто является инициатором отказа от аренды?

Инициатором разрыва арендных отношений может стать, как арендодатель, так и арендатор, при условии, когда один из участников соглашения нарушает условия аренды, которые становятся основанием для одностороннего прекращения сотрудничества.

Для расторжения ДА понадобится отослать контрагенту извещение об этом. При игнорировании другой стороной полученного уведомления инициатор разрыва аренды вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, приложив письмо-уведомление. При этом, исковая претензия о преждевременном разрыве ДА арендатором может быть отослано, без предварительной попытки урегулировать конфликт.

Арендодателю же, перед обращением в суд, понадобится отправить арендатору письмо с предложением о выполнении договорных условий в назначенное отдельно время, и лишь после игнорирования им предложения, он вправе будет обратиться в суд (ст. 619 ГК РФ).

Основания для расторжения сделки арендодателем

Вероятность и условия досрочного разрыва ДА рекомендуется прописать на стадии оформления соглашения, отобразив порядок в соответствующем разделе документа. Если такой пункт не будет отмечен в ДА, участники сделки рискуют понести убытки, для компенсации которых они будут втянуты в продолжительные судебные тяжбы.

Согласно законодательным нормам РФ ДА можно преждевременно прекратить в следующих вариантах:

1. По желанию одного из контрагентов.
2. По взаимному соглашению сторон.

• Рассмотрим более детально каждый вариант расторжения ДА.
• Односторонний разрыв отношений.
• Процедуру разрыва аренды по инициативе одной стороны можно разбить на 2 вида:

• По решению одного из контрагентов соглашения путем мирных переговоров на основании условий ДА (если при его оформлении такая возможность была обозначена в ДА).
• По решению одного из контрагентов соглашения обратиться в суд, на основании норм ГК РФ — если в ДА не предусмотрен односторонний разрыв арендных отношений.

Основанием для разрыва ДА арендодателем могут стать причины, отображенные в ст. 619 ГК РФ, если арендатор:

• Неоднократно нарушал условия ДА или использовал объект аренды не по назначению.
• Нанес существенный вред объекту, сданному ему в аренду (например, самовольно осуществил перепланировку помещения, ухудшив его внешний вид или возможность дальнейшего использования по назначению).
• Более двух раз подряд не перечислил арендный платеж, согласно утвержденному графику.
• Не выполнил в срок капитальный ремонт арендованного объекта (если это установлено договорными условиями) и т.д.

По соглашению сторон

Оба участника арендных отношений готовы прекратить сотрудничество по взаимному согласию без предъявления друг к другу дополнительных требований и финансовых претензий.

В таком варианте, стороны не обязаны предупреждать друг друга о решении прекращения сотрудничества. Для документального оформления такого прекращения арендных отношений стороны обязаны составить и подписать доп.

соглашение, которое станет основанием для разрыва ДА.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды?

1. Как уже отмечалось выше, для разрыва ДА, инициатору такого намерения нужно направить контрагенту письмо с оповещением об этом.
2. Рассмотрим, как оформить такое уведомление.
3. Надо отметить, что утвержденного шаблона такого письма законодательством РФ не предусмотрено, поэтому, такое уведомление формируется в свободном стиле, с соблюдением правил оформления деловых писем.

Уведомление может составляться на простом листе А4 или на фирменном бланке (если инициатором является юр. лицо).

Заполняя такой документ, понадобиться отобразить следующую информацию:

1) Обращение к адресату, согласно учредительным документам, с указанием:

• Для юр. лица:
• Должности руководителя.
• Его Ф.И.О.
• Юридического адреса.
• Для физлица:
• Ф.И.О. адресата.
• Адреса его нахождения.

2) Наименование документа или краткое его содержание.

3) Регистрационный номер документа и дата его отправления.

• 4) В тексте письма нужно будет изложить намерение отправителя уведомления о расторжении ДА в одностороннем порядке с отображением реквизитов сторон (аналогичных ДА).
• 5) Здесь же нужно будет перечислить причины такого решения, со ссылками на соответствующие пункты ДА.
• 6) Далее нужно будет отметить дату прекращения взаимоотношений.

7) В следующем абзаце рекомендуется предложить подписать приемопередаточный акт в указанную дату.

8) В завершение, нужно предупредить адресата, что, если данное уведомление будет проигнорировано и в указанное время представитель адресата не прибудет для оформления акта, к нему будут применены действия по принудительному прекращению арендных отношений (это может быть обращение в суд или принудительное изъятие имущества без возмещения адресату убытков).

9) После заполнения письма, документ должен быть подписан отправителем с расшифровкой фамилии.

Если письмо отсылается курьером, то во втором экземпляре отправителя обязана быть проставлена подпись контрагента, свидетельствующая о получении уведомления и ознакомления с его содержанием.

Примерный текст уведомления

Чтобы не столкнуться с трудностями при оформлении уведомления о разрыве ДА, рекомендуется скачать бланк такого письма и заполнить его. При этом, после заполнения реквизитов адресата и отображения темы письма можно приступить к следующей примерной формулировке основания создания данного документа:

Настоящим оповещаем вас о принятом решении одностороннего разрыва договора аренды № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Далее можно приступисть к содержаню письма, где использовать преамбулу ДА с обозначением реквизитов сторон, к примеру:

Гр. Пахомов Леонид Павлович, паспорт: серия 54 72 № 643351, выданный 22.05.2006 г. ОВД г. Томска, Зарегистрированный по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, д. 37, кв.

10, именуемый «Арендодателем», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Кузнецов Григорий Федорович, именуемый «Арендатором» с другой стороны, сообщает, что в связи с окончанием срока аренды транспорта (договор № 3 от 10 января 2022 года, обязательства Арендодателя по Договору прекращаются с 30.12 2022 года.

В следующем абзаце нужно предложить передать транспортное средство Арендодателю по указанному адресу. Пример текста может быть следующим:

Образец уведомление о расторжении договора аренды 2021

Уведомление о расторжении договора аренды — форма документов, которая фиксирует необходимость прекращения договорных отношений между сторонами, а именно досрочного расторжения. Решение может быть принято в одностороннем порядке. Оно может быть составлено одной из сторон договора.

Уведомление о расторжении договора аренды может быть составлено одной из сторон, как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, требуется уведомление партнера не позднее чем за один месяц. При этом срок может быть увеличен и до 3 месяцев.

В этом случае предметом сделки должно быть недвижимое имущество.

Составление документа о расторжении

Уведомление о расторжении договора аренды пишется в произвольной форме и требует внесения персональных данных. Обязательными реквизитами, которые должны быть описаны в этом документе являются:

• название компании;
• КПП и ИНН;
• фактический/юридический адрес;
• контактные данные и банковские реквизиты;
• сведения касательно контрагента.

Также должна быть описана основная часть и заключение. Обращаем внимание что передать готовый документ можно заказным письмом.

Шаблон по инициативе арендодателя

Уведомление о расторжении договора аренды по решению самого арендодателя не является редким случаем. Все условия предусмотрены законом либо же самим договором. Уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя может быть написано, если акт приема-передачи был написан на неопределенный срок.

Арендодатель должен предупредить арендатора не позднее чем за месяц в случае когда речь идет о движимом имуществе и за 3 месяца — недвижимое имущество. В судебном порядке может произойти расторжение только после выявления нарушений пользования, также это может быть ухудшение состояния.

Кроме того причина может возникнуть из-за несвоевременной оплаты аренды, нарушений условий договора.

Правила расторжения по соглашению сторон

Уведомление о расторжении договора аренды может быть решением обеих сторон. Для этого им необходимо подтвердить согласие на прекращение отношений. В этом случае нет необходимости обращения в суд. От сторон требуется лишь подписание соглашения. Его необходимо составить в письменной форме.

Шаблон расторжения по соглашению сторон

Уведомление о расторжении договора аренды образец которого находится в открытом доступе лучше всего продемонстрирует все нюансы его составления. Независимо от того какая форма используется, обязательно необходимо указать дату прекращения акта, срок возврата объекта, отсутствие претензий. Уведомление о расторжении договора аренды в этом случае не требует обязательного подписания.

Правила расторжения аренды нежилого помещения

Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение может быть послано в связи с прекращением срока его действия.

Также среди этих причин можно найти желание прекращения отношений со стороны арендатора или арендодателя. Досрочное решение об прекращении возможно исключительно по решению судового процесса.

Также это решение может быть принято и на внесудебном порядке. Однако, для этого стороны должны согласовать основания.

Арендатор может написать такое документ если арендодатель препятствует использованию объекта. Также если были обнаружены недостатки в процессе эксплуатации. Еще одной причиной является непригодность помещения или нарушение пунктов соглашения между сторонами.

Шаблон расторжения аренды нежилого помещения

Уведомление о расторжении договора аренды образец которого можно найти в интернете и скачать на пк является лучшим шаблоном, позволяющим просмотреть структуру и нюансы документации. Уведомление о расторжении договора аренды состоит из 3 частей.

Это должны быть шапка, тело и заключительная часть. В них необходимо указывать исключительно актуальные данные, так как в некоторых случаях бумага может быть передана в государственный орган для разбирательств.

В бумаге указывается просьба расторжения, обстоятельства, которые сподвигли лицо принять такое решение. Также крайне важно описать состояние объекта на тот момент времени.

Также его должен подписать уполномоченный представитель.

• Бланки для скачивания:
• Скачать образец письма о расторжении договора аренды
• Скачать образец соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон — образец 2022

При отсутствии разногласий между арендодателем и арендатором, расторжение отношений до окончания срока действия договора аренды прекращаются по соглашению сторон.

Когда составляется соглашение о расторжении договора аренды?

Обязательства между сторонами, сформулированные в договоре аренды, действуют до момента окончания срока его действия либо при наступлении неких обстоятельств, препятствующих продолжению. Если любой из участников сделки готов расторгнуть договор раньше срока, ему необходимо письменно уведомить об этом другую сторону и постараться придти к соглашению.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения арендного договора:

• основываясь на обоюдном решении;
• по основаниям, указанным в договоре аренды;
• в судебном порядке по инициативе любой стороны.

Такой порядок действует в отношении любого арендуемого имущества: коммерческие помещения, жилая Недвижимость, земельные участки, частные домовладения, гаражные боксы и т.д.

Еще до момента подписания договора аренды необходимо внести в него пункт, позволяющий прекратить его действие до даты окончания срока. Тогда стороны смогут сделать это по обоюдному согласию, составив и подписав соглашение. Этим они избавятся от необходимости обращаться в суд.

Содержание соглашения о расторжении договора аренды

В подтверждении того, что стороны готовы расторгнуть договор аренды, необходимо подписать дополнительное соглашение. Это документ свободной формы, где содержатся следующие сведения:

• наименование документа – соглашение о расторжении договора аренды;
• дата и место подписания соглашения;
• информация о договоре аренды: его номер и дата;
• сведения о каждой из сторон сделки: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации – для физических лиц, наименование, ФИО представителя, документ-основание полномочий представителя – для юридических лиц;
• дата расторжения договора и прекращения обязательств по нему (с момента подписания соглашения или иная на усмотрение сторон);
• дата или срок передачи имущества арендодателю;
• реквизиты сторон соглашения;
• подписи участников с расшифровками.

Как правильно заполнить?

Составить соглашение может любая из сторон правоотношений, возникших в связи с подписанием договора аренды. Чтобы документ был составлен юридически грамотно, необходимо придерживаться следующего порядка заполнения:

1. Обязательно указывается наименование документа, дата и место его составления. В наименование следует внести также реквизиты арендного договора, который прекращается в связи с подписанием соглашения.
2. Сведения о сторонах в точности повторяются с договора аренды.
3. Указывается, когда прекращается действие договора.
4. Устанавливается обязанность арендатора передать имущество арендодателю по акту приема-передачи и срок.
5. Документ заверяется обеими сторонами.
6. Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному каждой стороне. Если договор аренды был заключен на срок более одного календарного года, то он должен был быть зарегистрирован в Росреестре. Тогда подписывается еще один экземпляр соглашения и передается вместе с заявлением о внесении записи в ЕГРН о прекращении аренды.
7. Одним из пунктов документа можно прописать, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Образец соглашения о расторжении договора аренды (найма) по соглашению сторон 2022

Скачать соглашение о расторжении договора аренды между юридическими лицами

Скачать соглашение о расторжении договора найма между физическими лицами

Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса

Несмотря на утверждение федерального закона об отсрочке арендной платы от 01.04.2020 № 98-ФЗ, многие российские предприниматели принимают решение о расторжении договора аренды.

Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах.

Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды.

Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет.

Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения.

Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств.

На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны. 

 Уведомление о форс-мажоре: образец

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

• Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
• Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
• Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
• В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта Процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств.

При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ — дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор.

Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

 Письмо об отсрочке арендной платы

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

• Реквизиты договора аренды.
• Условие о добровольном расторжении сделки.
• Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
• Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
• Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

• В верхней части документа прописывают его полное наименование «Соглашение о расторжении договора аренды» с указанием реквизитов договора, указывают дату и место составления документа.
• Вносятся сведения об Арендаторе и Арендодателе (наименование организаций, Ф.И.О. руководителей).

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

• с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
• с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
• в каком состоянии находится объект аренды;
• какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.

 Все льготы в связи с коронавирусом для ИП и ООО

Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса. 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в связи с covid-ограничениями. Расторжение договора аренды в судебном порядке. Примеры решений на основании позиции Верховного Суда

Расторжение договора аренды. Анализ судебной практики по ковид-расторжению 2022 года.

Введение.

В наш адрес поступили просьбы с разъяснением действующей судебной практики по расторжению и изменению договора аренды из-за «ковидных ограничений» по ст. 451 ГК РФ.

Показательным судебным актом является Определение Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС21-12558 от 23 декабря 2021 г., которое определило вектор развития судебной практики нижестоящими судами.

Целью данной статьи является определение перспектив расторжения или изменения договора аренды в судебном порядке из-за ковидных ограничений, выделение рисков.

Ранее коллегами уже было рассмотрено указанное Определение, но, вместе с тем, считаем, что из внимания были упущены важные моменты, которые могут сформировать доказательственную базу. Итак, дополняя коллег новыми судебными материалами, приступим.

Судебная практика по расторжению/изменению договора аренды со ссылкой на ковид ограничения.

Данный раздел статьи будет посвящён исключительно Определению Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС21-12558 от 23 декабря 2021 г. (далее – Определение).

Важность разбора приведенного Определения заключается в том, что именно оно направляет судебную практику, а значит, правоприменитель может заранее предвидеть потенциальные риски.

Определение прикладывает ниже совместно со статьей.

Fabula:

• Общество (арендатор) и ИП (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения с целью осуществления предпринимательской деятельности, а именно: торговля. Помещение находится в залоге (ипотеки) у банка в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору арендодателя. Договор содержит условие, согласно которому Стороны освобождаются от исполнения обязательств в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор). Такие обстоятельства доказываются стороной, для которой такое обстоятельство наступило. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств, исполнение обязательств по договору откладывается на весь период действия обстоятельств. Если такое обстоятельство длится более трех месяцев, любая из сторон может расторгнуть договор.
• 23 марта 2020 г. арендатор направил в адрес арендодателя письмо с просьбой снизить арендные платежи или расторгнуть договор в связи с падением спроса и уровня продаж из-за введения для граждан режима самоизоляции и ограничительных мер.
• Арендодатель отказался снижать арендные платежи ввиду отсутствия оснований для ее снижения. Доводы арендодателя были следующими: 1) в период ковидных ограничений и закрытия специализированных магазинов потребительский спрос в продовольственных магазинах значительно увеличился; 2) арендодатель ссылается на то, что помещение было приобретено за счет кредитных средств в рублевом эквиваленте по курсу доллара США, несет убытки ввиду увеличившегося в период эпидемии; 3) снижение арендной платы повлечет невозможность осуществлять погашение арендодателем кредита и процентов.
• Арендатор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, указав следующие доводы: 1) в связи с ковидными ограничениями существенно изменились обстоятельства, из которых Общество исходил при заключении договора (от 2014 г.); 2) существенное изменение обстоятельств выразилось в снижении потока покупателей в супермаркет, расположенный в арендованном по спорному договору помещение, что повлекло возникновение отрицательных показателей прибыли именно этого супермаркета; 3) поскольку из-за ковидных ограничений арендатор не смог преодолеть убыточность супермаркета, влекущую невозможность вносить арендные платежи, договор подлежит расторжению на основании п.1 ст. 451 ГК РФ.
• Арендодатель изложил следующие возражения в отзывы на исковое заявление арендатора: 1) общество осуществляло деятельность по розничной торговле товарами, следовательно на него не распространялись принятые публичным органом ограничительные меры по ковиду; 2) деятельность общества не входит в перечень пострадавших отраслей, утвержденных Постановлением Правительства РФ; 3) согласно публичному отчету на официальном сайте арендатора темпы роста чистой розничной выручки во втором квартале 2020 г. (период карантина) составили 12 % по сравнению с показателями за аналогичный период 2019 г.

____________________

Суды первой и кассационной инстанции признали распространение новой коронавирусной инфекции форс мажорным обстоятельством и расторгли договор аренды.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности арендатором наличия обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, а, следовательно, невозможности расторжения договора по данной статье.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего:

• При осуществлении предпринимательской деятельности, лицо несет ответственность если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах.
• Признание распространение новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела.
• В рассматривающем случае арендатор не является субъектом малого или среднего предпринимательства и не осуществлял деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях инфекции.
• Деятельность продуктового магазина арендатора на протяжении всего периода действия ограничительных мер никогда не приостанавливалась и не ограничивалась в целях беспрепятственного доступа населения к товарам. Такой магазин находится в пешей доступности от многоквартирных домов, недалеко от станции метро в месте, обеспеченном доступностью на личном и общественном транспорте.
• Арендатор не представил в суд первой и апелляционной инстанции достаточных и достоверных доказательств (декларация по налогу на прибыль, промежуточную финансовую отчетность, бухгалтерскую документацию), объективно свидетельствующие о наличии убытков и невозможности исполнять финансовые обязательства по договору. Сведения о снижении посещаемости были представлены на простой таблице.
• Арендодатель представил в суд публичный отчет деятельности арендатора, в котором указано о росте чистой розничной выручки.

В результате суд апелляционной инстанции указал, что изменение (уменьшение) покупательского спроса в данном случае является предпринимательским риском, и арендатор должен был учесть данное обстоятельство при заключении договора.