Существенные условия договора, обязательные условия договора по ГК РФ в 2023 году

Подписанный документ с названием «Договор» не всегда означает, что стороны сделки заключили легитимное соглашение о сотрудничестве. Соглашение имеет законную силу только в том случае, если в нем определены существенные условия договора. Разберемся, какие пункты нужно обязательно прописать в документе.

Существенные условия договора по ГК РФ (ст. 432) – предмет сделки, условия из законов и правовых актов для контрактов определенных видов, важные пункты для каждой стороны (случайные условия). В широком понимании условий всего три, но в каждой категории масса нюансов. 

ЮРИДИЧЕСКИЕ Услуги с ROSCO!

Основные условия договора. Предмет договора

Предмет – это повод для сделки, из которого возникают права и обязанности сторон. Его важно персонализировать, чтобы выделить из объектов одной категории. К примеру, предмет в сделке купли-продажи – определенный товар (имущество), в подрядном контракте – действие и его результат, в соглашении по аренде недвижимости – помещение (здание, сооружение). 

В отдельных случаях Закон устанавливает специальные требования к изложению предмета. Так в сделках с недвижимостью обязательное условие договора – имущество вместе с информацией, которая позволяет точно определить это имущество. К примеру, если в арендном договоре нет сведений по правоустанавливающим документам на объект, он считается несогласованным и, соответственно, ничтожным. Стороны могут без проблем сотрудничать по контракту весь предусмотренный срок, но при конфликте он не поможет в разрешении спора – это просто «бумажка», у которой нет юридической силы.

Существенные условия договора по ГК и нормативным актам

Для отдельных видов договоров обязательные условия прописаны в Гражданском Кодексе и других законодательных документах. При этом составить «идеальный» контракт, руководствуясь законами, очень сложно. Потому что одни статьи четко прописывают существенные условия, а в других такого термина нет вообще.

Чтобы собрать воедино все условия для сделки конкретного вида, нужно проштудировать все статьи Гражданского Кодекса и нормативные акты соответствующей тематики.

Например, в статье 558 ГК (Особенности продажи жилых помещений) нет прямого требования, что в договоре надо указывать цену объекта.

Стоимость предмета сделки необходимо указывать согласно статье 555 ГК (Цена в договоре продажи недвижимости), хотя и здесь цена не упоминается как существенное условие.

Без юридических знаний и опыта все «рассеянные» по законам условия практически невозможно учесть. Поэтому к оформлению сделки лучше привлечь эксперта. Профессионально составленный контракт – самый эффективный инструмент для разрешения споров. И наоборот, неграмотные типовые договора – основная причина финансовых потерь и даже полной аннуляции сделок. 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ

Случайные существенные условия договора

Волеизъявления обеих сторон сделки трактуются как основные условия договора. В теории права они называются случайными, но «случайность» – не повод их игнорировать.

Одна из сторон вправе настоять на внесении любых пунктов, которые не противоречат закону. И неважно, если другая сторона считает эти пункты абсолютно несущественными.

Договор будет считаться заключенным только тогда, когда все вопросы будут согласованы. 

В качестве примера рассмотрим сделку купли-продажи части жилого объекта. Существенное условие №1 – это предмет (доля в доме/квартире с указанием правоустанавливающих документов). Условия №2 и №3 будут удовлетворять требования закона. Это цена имущества (ст. 555 ГК) и список лиц, которые могут пользоваться объектом после продажи доли (ст. 558 ГК). При наличии только этих условий сделка считается действительной. Но если один из участников будет настаивать на дополнительных условиях, их придется согласовать и включить в договор как существенные. К примеру, Продавец может выдвинуть требование о порядке и сроке расчета. Для заключения сделки покупатель должен с ним согласиться или обозначить встречные требования по данному пункту и прийти к компромиссу.

При тщательной проработке текста договора (любого) участники сделки могут защититься практически от всех рисков. Поэтому оптимальные контракты – индивидуализированные документы, где учтены все нюансы конкретной ситуации, прописаны необходимые существенные условия, вероятные конфликты и способы разрешения споров. 

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ

Договор от «РосКо» – надежная защита от рисков

Эксперты «РосКо» проанализируют вашу ситуацию и профессионально составят актуальный договор гражданско-правового характера. Высокое качество услуг гарантируем. Наша компания занимается юридическим сопровождением сделок с 2004 года. Юристы имеют большой опыт и высокую квалификацию, в совершенстве знают и грамотно применяют нормы законодательства. 

 

Материалы по теме

18.03.2022

Неиспользованный отпуск при увольнении

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на Недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете  только после заключения договора  купли-продажи. nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

 Чтобы подтвердить Право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную Доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. psiheya-market.ru

Существуют и другие Законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в  договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того,  заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости.

   Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.

3. Заключаем предварительный договор купли-продажи.

   Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу Задаток.

4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа.

   Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.

5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».

6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца.

   Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход  прав собственности на жилье. taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры —  2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не  позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в Наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить Налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

• Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
• «Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
• Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
• Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Существенные условия договора

Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года

Для того, чтобы договор порождал для его сторон права и обязанности, при его подписании необходимо соблюсти ряд требований.

Какие пункты можно вносить в документ по желанию, а без каких положений он будет недействительным, рассмотрим далее.

Понятие

Условия соглашения по своей важности можно разделить на три группы:

• обычные;
• случайные;
• существенные;

К обычным относятся те, что встречаются в большинстве договоров подобного типа. Если их не включить в документ, к спорным правоотношениям будут применяться положения Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Случайные условия стороны включают в договор по своему усмотрению. На заключение соглашения обычные и случайные условия не влияют.

Совсем по-другому обстоит дело с существенными пунктами. Если стороны не достигли по ним соглашения, документ не считается заключенным, а следовательно, у сторон не возникает никаких прав и обязанностей. Все полученное по сделке в таком случае необходимо вернуть. Такое явление получило название реституция.

Обратите внимание!

Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем его существенным положениям.

Если одна из сторон приняла исполнение до договору, например воспользовалась услугами, то в будущем она лишена возможности признать соглашение незаключенным.

Как правило, существенные условия излагают непосредственно в тексте документа. Но на практике достаточно часто их могут согласовывать в различных дополнениях или приложениях. Никаких ограничений на этот счет закон не содержит.

Существенные условия могут носить как не четко определенный, так и определенный характер. В таком случае стороны могут зафиксировать в тексте механизм, который в будущем позволит определить, является то или иное условие существенным или нет.

Если в документе установлена так называемая валютная оговорка, это значит, что в определенное время цена будет определена по курсу валюты Центрального Банка РФ.

Несоблюдение существенных положений договора влечет за собой признание его незаключенным.

Какие условия относятся к существенным?

В зависимости от вида соглашения, которое стороны собираются заключить, существенные положения могут существенно различаться.

Различают три вида:

• предмет — в договоре стороны должны четко и недвусмысленно описать его. То есть в соглашении аренды необходимо указать, какое именно имущество арендуется. Если такое условие не согласовано, становится непонятным, какие именно правоотношения необходимо регулировать;
• условия, на которые прямо указывает ГК РФ. Они различаются для определенных видов договоров. Группа, как правило, четко определена в законе. Например, в соглашении поставки необходимо согласовать срок поставки (ст. 314 ГК РФ);
• условия, по отношению к которым одна из сторон делает заявления о том, что они являются существенными. Сами по себе такие положения к существенным не относятся. Но если в отношении них стороны не договорились, то впоследствии договор может быть признан незаключенным в судебном порядке.

Изменение существенных условий договора

По общему правилу, которое установлено в ст. 450 ГК РФ, пункты соглашения можно изменить по договоренности сторон. Это же правило применяется и в отношении существенных пунктов. Никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, для этого нет.

Обратите внимание!

На практике изменение производится с помощью заключения дополнительного соглашения. Сторона, которая желает заключить его, направляет текст другой стороне. Вышеописанное характерно для ситуаций, когда обе стороны договора имеют желание его изменить.

Если взаимного согласия нет, документ может быть изменен в судебном порядке. В суде соглашение подлежит изменению в следующих случаях:

• один из участников допустил существенное нарушение условий сделки;
• в случаях, прямо установленных законом, например, досрочное расторжение договора аренды (ст. 620 ГК РФ);

Если документ заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» №44-ФЗ, существенные условия изменить нельзя.

Если соглашение заключено в письменной форме, то такое изменение должно производиться в письменном виде. Если договор подлежит государственной регистрации, то изменение его пунктов должно быть также зарегистрировано.

Существенные положения договора можно изменить так же, как и любые другие, но для этого необходимо обоюдное согласие сторон.

Оно является основанием для привлечения сторон к ответственности. При этом не имеет значения, какие именно из условий нарушено, — существенное, обычное или случайное. На меру ответственности это не влияет.

Данное положение изложено в ч. 1 ст. 393 ГК РФ, в соответствии с которой должник обязан возместить кредитору убытки, которые ему причинены ненадлежащим исполнением обязательства.

Для привлечения к ответственности не важно, нарушение каких условий произошло.

Действует основной принцип договорного права — нарушил договор плати.

Резюме

Достаточно часто при подписании того или иного соглашения граждане не понимают его истинного содержания, как и тех последствий, которые могут наступить после его подписания.

Вопросы о том, является ли тот или иной договор заключенным или нет, непросты для понимания. Далеко не всегда документ подлежит исполнению, даже если он содержит все необходимые реквизиты.

Чтобы избежать негативных последствий, перед подписанием бумаг желательно получить консультацию специалиста. Наши юристы помогут вам избежать негативных последствий, а также защитят ваши права в суде.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Существенные условия договора

Подписанный документ с названием «Договор» не всегда означает, что стороны сделки заключили легитимное соглашение о сотрудничестве. Соглашение имеет законную силу только в том случае, если в нем определены существенные условия договора. Разберемся, какие пункты нужно обязательно прописать в документе.

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Существенные условия договора по ГК РФ (ст. 432) – предмет сделки, условия из законов и правовых актов для контрактов определенных видов, важные пункты для каждой стороны (случайные условия). В широком понимании условий всего три, но в каждой категории масса нюансов. 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ с ROSCO!

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Предмет – это повод для сделки, из которого возникают права и обязанности сторон. Его важно персонализировать, чтобы выделить из объектов одной категории. К примеру, предмет в сделке купли-продажи – определенный товар (имущество), в подрядном контракте – действие и его результат, в соглашении по аренде недвижимости – помещение (здание, сооружение). 

В отдельных случаях закон устанавливает специальные требования к изложению предмета. Так в сделках с недвижимостью обязательное условие договора – имущество вместе с информацией, которая позволяет точно определить это имущество.

К примеру, если в арендном договоре нет сведений по правоустанавливающим документам на объект, он считается несогласованным и, соответственно, ничтожным.

Стороны могут без проблем сотрудничать по контракту весь предусмотренный срок, но при конфликте он не поможет в разрешении спора – это просто «бумажка», у которой нет юридической силы.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПО ГК И НОРМАТИВНЫМ АКТАМ

Для отдельных видов договоров обязательные условия прописаны в Гражданском Кодексе и других законодательных документах. При этом составить «идеальный» контракт, руководствуясь законами, очень сложно. Потому что одни статьи четко прописывают существенные условия, а в других такого термина нет вообще.

Чтобы собрать воедино все условия для сделки конкретного вида, нужно проштудировать все статьи Гражданского Кодекса и нормативные акты соответствующей тематики.

Например, в статье 558 ГК (Особенности продажи жилых помещений) нет прямого требования, что в договоре надо указывать цену объекта.

Стоимость предмета сделки необходимо указывать согласно статье 555 ГК (Цена в договоре продажи недвижимости), хотя и здесь цена не упоминается как существенное условие.

Без юридических знаний и опыта все «рассеянные» по законам условия практически невозможно учесть. Поэтому к оформлению сделки лучше привлечь эксперта. Профессионально составленный контракт – самый эффективный инструмент для разрешения споров. И наоборот, неграмотные типовые договора – основная причина финансовых потерь и даже полной аннуляции сделок. 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ

СЛУЧАЙНЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Волеизъявления обеих сторон сделки трактуются как основные условия договора. В теории права они называются случайными, но «случайность» – не повод их игнорировать.

Одна из сторон вправе настоять на внесении любых пунктов, которые не противоречат закону. И неважно, если другая сторона считает эти пункты абсолютно несущественными.

Договор будет считаться заключенным только тогда, когда все вопросы будут согласованы. 

В качестве примера рассмотрим сделку купли-продажи части жилого объекта. Существенное условие №1 – это предмет (доля в доме/квартире с указанием правоустанавливающих документов). Условия №2 и №3 будут удовлетворять требования закона. Это цена имущества (ст. 555 ГК) и список лиц, которые могут пользоваться объектом после продажи доли (ст. 558 ГК). При наличии только этих условий сделка считается действительной. Но если один из участников будет настаивать на дополнительных условиях, их придется согласовать и включить в договор как существенные. К примеру, продавец может выдвинуть требование о порядке и сроке расчета. Для заключения сделки покупатель должен с ним согласиться или обозначить встречные требования по данному пункту и прийти к компромиссу.
В качестве примера рассмотрим сделку купли-продажи части жилого объекта. Существенное условие №1 – это предмет (доля в доме/квартире с указанием правоустанавливающих документов). Условия №2 и №3 будут удовлетворять требования закона. Это цена имущества (ст. 555 ГК) и список лиц, которые могут пользоваться объектом после продажи доли (ст. 558 ГК). При наличии только этих условий сделка считается действительной. Но если один из участников будет настаивать на дополнительных условиях, их придется согласовать и включить в договор как существенные. К примеру, продавец может выдвинуть требование о порядке и сроке расчета. Для заключения сделки покупатель должен с ним согласиться или обозначить встречные требования по данному пункту и прийти к компромиссу.

При тщательной проработке текста договора (любого) участники сделки могут защититься практически от всех рисков. Поэтому оптимальные контракты – индивидуализированные документы, где учтены все нюансы конкретной ситуации, прописаны необходимые существенные условия, вероятные конфликты и способы разрешения споров. 

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ

ДОГОВОР ОТ «РОСКО» – НАДЕЖНАЯ ЗАЩИТА ОТ РИСКОВ

Эксперты «РосКо» проанализируют вашу ситуацию и профессионально составят актуальный договор гражданско-правового характера. Высокое качество услуг гарантируем. Наша компания занимается юридическим сопровождением сделок с 2004 года. Юристы имеют большой опыт и высокую квалификацию, в совершенстве знают и грамотно применяют нормы законодательства. 

Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/ Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/

Что нужно знать о существенных условиях договора, чтобы не провалиться в суде

В договоре пропущены существенные условия, и контрагент отказывается его исполнять. На претензии отвечает, что договор считается незаключённым, и посылает вас… в суд.

Действительно, отсутствия существенных условий договора суду достаточно, чтобы признать его незаключённым. Как следствие, все прописанные обязательства сторон испаряются. Призвать контрагента к ответу в такой ситуации будет затруднительно. 

Получить консультацию юриста

Почему существенные условия так важны. Что входит в это понятие. Какие реквизиты влияют на признание договора незаключённым. Давайте разбираться.

Существенные условия

Ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора» даёт 3 типа существенных условий.

• Предмет договора.
• Оговорённые законодателем условия для договоров определённого вида.
• Условия, определения которых потребовала одна из сторон.

Дадим пояснения по каждому пункту и приведём примеры.

Предмет договора

Говоря проще, это то, ради чего договор заключается. Смысл соглашения.  

Вроде всё понятно. Покупатель покупает, продавец продаёт. Арендатор арендует, арендодатель сдаёт…  А если копнуть глубже. Что продаёт, за сколько? На какой срок сдаёт? В общем, какие детали входят в понятие «предмет договора», а какие не входят.  

Изучим на примере. Арбитраж исследует договор поставки резиновых уточек. Количество – 100. Цена не указана. Заключён договор или нет? 

Ответ: заключён. Предмет договора – поставка товара в определённом количестве. Цена к предмету договора не относится и существенным условием не считается. Судья определит цену по рыночным котировкам. Ст. 424.3 ГК РФ «Цена». 

Разобраться с предметом помогает ответ на вопрос: сможет ли суд определить, о чём договорились стороны. Восстановить на основании кодекса или других законодательных актов пропущенные детали. Если судья определяет смысл соглашения, значит первое условие – предмет договора – выполнено.

Оговорённые условия

Для некоторых видов договоров установлены дополнительные существенные условия. Вспомним пример с поставкой уточек. Там цена не требовалась. А для близкого по природе договора купли-продажи недвижимости цена обязательна. Ст. 555.1 ГК РФ «Цена в договоре продажи недвижимости».  

Срок исполнения не является обязательным реквизитом. Если срок не определён, действуем согласно ст. 314 ГК РФ «Срок исполнения обязательства». Направляем контрагенту уведомление, и он в течение 7 дней исполняет обязательство по договору. Однако для договора подряда срок необходимо указывать. Ст. 708 ГК РФ «Сроки выполнения работ».  

Искать такие дополнительные условия нужно во 2 части ГК РФ и правовых актах, посвященных конкретному виду договорных правоотношений.

Условия по требованию

Законодатель даёт возможность партнёрам объявить свои существенные условия. Чаще всего это происходит, когда акцептант предлагает изменить какой-то конкретный пункт. 

Рассмотрим на примере. Вы предложили договор. Партнёр его принимает, кроме одного пункта. Скажем, не устраивает размер неустойки. Такой договор не считается заключённым.  

Размер неустойки – не существенное условие априори. Но становится таковым, когда контрагент отказался его согласовать. Если выдвигается условие, и оно не согласовано сторонами в договоре, то договор не заключён. Условия, которые выдвигают стороны, являются существенными.

Определимые условия

Существенные условия не обязательно прописывать в тексте договора. Достаточно указать алгоритм их определения. 

Примером служит рамочный договор на поставку. Количество товаров напрямую не указывается, но будет установлено позднее в спецификациях. Ст. 465 ГК РФ «Количество товара». Определённые таким образом существенные условия суд примет. Договор признает заключённым. 

Законодатель позволяет не указывать в соглашении значимые характеристики, если есть способ их определения.

Обязательные реквизиты

Если договор не объясняет суть отношений, по нему нельзя работать. Это понятно. А как быть, если ошибка вкралась в реквизиты. Насколько это критично. Выживет ли договор в суде, если один из реквизитов пропущен или неверен.

Реквизиты договора – это тип, номер, дата заключения, Преамбула, предмет, срок, расчётный счёт и другие реквизиты контрагентов, подписи и печати. 

Предмет договора, как мы выяснили, – обязательный реквизит. Он входит в перечень существенных условий. Что до остальных реквизитов, их отсутствие не фатально. Договор будет признан заключённым. Убедимся в этом, пройдя по списку.

Тип договора

С этим реквизитом чаще всего происходит путаница. Например, договор назван «купли-продажи», а по факту имущество сдаётся в аренду. Судьи уже привыкли самостоятельно определять тип. Квалифицируют соглашение как договор аренды и применяют в ходе разбирательства соответствующие нормы. 

Если тип указан неверно или вовсе пропущен, для арбитража это не проблема.

Номер нужен для удобства компании. Упрощает ведение документооборота и контроль. Если с контрагентом заключается несколько договоров одной датой, без номера их легко перепутать. Полезный, но не обязательный реквизит.

Забыли прописать дату – на помощь приходит ст. 433 ГК РФ «Момент заключения договора». Стоит дата в шапке или нет, договор будет заключённым с момента получения акцепта. 

Если договор подписывается лично, то получением акцепта считается дата подписания. При использовании электронной подписи – дата получения оферентом подписанного соглашения.

Преамбула – это традиция. Правовая традиция в России. 

Все наши договоры начинаются одинаково. Я, такой-то, и мой контрагент, такой-то, а вместе мы стороны, заключили договор о нижеследующем. 

Следовать традиции или не следовать – ваше право. Но не обязанность.

Срок действия

Для договора подряда сроки начала и окончания выполнения работ прописываются. Ст. 708 ГК РФ «Сроки выполнения работ»

Для других типов отсутствие срока не критично. Договор прекращается с исполнением сторонами принятых обязательств. Ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».

Банковские реквизиты

Расчётный счёт обычно указывают. Иначе не получишь оплату. Если счёт изменяется, реквизиты уточняются дополнительным письмом. 

Но должник имеет возможность исполнить обязательства даже в случае отсутствия банковских реквизитов кредитора. Он вносит средства на депозит нотариуса. Суд признаёт такие действия добросовестными, обязательства исполненными.

Речь идёт об ИНН, ОГРН, адресе. Законодатель не обязывает стороны указывать реквизиты организации в договоре, хотя они служат для идентификации юридического лица. Участники сделки должны самостоятельно проверять надёжность контрагентов, руководствуясь принципом должной осмотрительности.

Подписи и печати

Письменная форма сделки требует подписи уполномоченного лица. Однако для экономии времени компании применяют факсимильную подпись. Ст. 160 ГК РФ «Письменная форма сделки».

Использование факсимиле легитимно, когда обе стороны дали на это своё согласие. Оформляется соглашение, в котором подтверждается такая форма подписи для договоров. На все последующие документы можно ставить факсимиле. 

Также рекомендую прочитать эту статью

Cрок исковой давности по взысканию задолженности при банкротстве

О чем статья? Об исчислении сроков исковой давности по взысканию задолженности. Кому и чем будет полезна? Кредиторам и должникам. Здесь читатель  найдёт

Продолжить чтение

Даже без подписи уполномоченного лица договор в некоторых случаях признаётся действительным. Следует дополнительно упомянуть, что бухгалтерские и налоговые документы подписываются только личной подписью. Использование факсимиле недопустимо. 

Специально опускать или забывать перечисленные выше реквизиты – непрофессионально. Но их отсутствие не делает договор незаключённым. Ведение дела усложняется, но выигрыш вполне возможен.

Получить консультацию по любым вопросам, связанным с юридическим сопровождением бизнеса можно здесь

Получить консультацию юриста