Реальный кейс: как продать квартиру и не платить НДФЛ

Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года

Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить Налог 13%.

Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, такой срок, согласно п. 4 ст. 217.1 НК, составляет 5 лет.

Представим, что вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок для ее продажи без налога – июль 2021 года. Продадите раньше – придется платить НДФЛ. Но есть и исключения, когда можно не платить налог, владея недвижимостью менее 5 лет. Минимальный срок владения для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, составляет 3 года, если они приобретены:

• по наследству или в порядке дарения от близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков);
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года эти три основания для применения 3-летнего срока владения дополняются новым пунктом. Минимальный срок владения составит также 3 года, если на момент продажи недвижимости в собственности продавца отсутствует иное Жилое помещение или доли в праве собственности на него. При применении этого правила не учитывается жилое помещение, купленное в течение 90 суток до даты перерегистрации проданного жилья на покупателя. Если это жилой дом, данное правило распространяется также на земельный участок под ним и прилегающие хозпостройки (ст. 1 ФЗ № 210 от 26.07.2019).

Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Если продаваемая Недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

Какой налог с продажи?

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет.

Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб.

, сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

А потому спешим применить вычет. При прочих равных сумма налога составит уже 325 тыс. руб. = (3,5 млн — 1 млн) *13%.

А если квартира была куплена и сохранились документы с суммой при ее покупке – еще лучше, для продавца это гораздо выгоднее. Представим, что квартира была куплена за 3 млн, а продается за 3,5 млн рублей. В таком случае для целей налогообложения учитывается лишь 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн), а сумма налога составит всего 65 тыс. руб. (500 тыс. * 13%).

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации.

Сначала вы продаете недвижимость: заключаете Договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка.

И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Образец заполнения декларации при продаже недвижимости

Образец заполнения декларации.pdf ≈ 2784 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года.

Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок.

А иначе – Штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как продать квартиру и не платить налог?

Налог с продажи жилья — вещь серьезная. Он уплачивается в зависимости от того, что за объект продает собственник и в течение какого времени он этим объектом владел. Если недвижимость продает россиянин, НДФЛ для него составляет 13%.

Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности больше трех лет и досталась вам:

• по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

отсчитывайте трехлетний срок правильно!

Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.

• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье;
• если квартира стоила меньше 1 млн рублей (что вряд ли).
• принципиальное уточнение про отсчет срока для новостроек: с 2021 года при продаже квартиры в новостройке отсчет ведется не с момента вступления в собственность, а с момента оплаты по ДДУ.

Продажа квартиры в новостройке и налог

С 2021 года в отношении налогов и новостроек действует новое правило: теперь минимальный срок владения квартирами в таких домах считается с момента даты оплаты (в том числе, по ДДУ и по договору уступки), а не после регистрации права собственности, как это было ранее. Норма закреплена в абзаце 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Кроме того, если налогоплательщик заплатил больше (из-за того, что застройщик сдал ему квартиру бо́льшей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный предельный срок владения такой недвижимостью будет учитываться, начиная с даты полной оплаты за весь объект (включая дополнительную) — об этом говорится в письме Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283.

Раньше покупатели новых квартир должны были дождаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию и вступления в права собственников — только после получения этого статуса начинался отсчет до безналогового периода.

Процесс мог тянуться годами, а жизненные обстоятельства покупателей за это время менялись — некоторым надо было продать купленную в строящемся доме квартиру.

В результате покупателям приходилось платить немалую сумму (особенно если учесть, что со стадии котлована до ввода в эксплуатацию квартиры успевают изрядно прибавить в цене).

Нововведения — попытка Минфина свести к нулю ситуации с занижением стоимости новостроек: собственники, не желая платить дополнительные 13%, нередко озвучивали покупателю две цены: официальную (ту, которая потом фигурирует в документах) и реальную.

важно

Новое правило расчета налогообложения действует и задним числом: если ваша ситуация подходит под вышеописанную и вы честно оплатили налоги в 2019 году и позже, их можно вернуть — надо подать корректирующую декларацию.

Причины продажи квартиры в новостройке бывают совершенно разными — от изначально инвестиционного характера сделки до невозможности обслуживать его в финансовом плане: например, покупатель брал ипотеку, но внезапно потерял основной источник доходов.

Или собственник столкнулся со слишком тяжелым налоговым бременем: ставка на нежилье — для владельцев апартаментов — порой выше в пять раз, кроме того, к апартаментам нельзя применить вычет по площади, то есть и налог повышенный, и квадратные метры в учет идут полностью.

Пытаясь минимизировать налог, собственники прибегают к разным вариантам, иногда совершенно отчаянным. Например, заявляют о неотделимых улучшениях, целенаправленно делят квартиру на несколько собственников непосредственно перед продажей или даже занижают стоимость продажи, получая часть наличной оплаты вне договора.

Увлекаться такими форматами опасно, поскольку на вооружении ФНС и кадастровый способ оценки, и набирающий обороты контроль за расходами налогоплательщиков.

Сложно будет объяснить, откуда у вас взялись «лишние» 3–5 млн рублей, которые вы потратили на покупку новой машины, да еще и оформив ее на свою бабушку с пенсией 20 тыс.

рублей! Подобная финансовая эквилибристика дорого обходится не только продавцу: фискальные органы охотно приглашают в суд всех участников сделки.

Вычет и процесс

С 2021 года законодательство изменилось: те, кто перед продажей успел побыть собственником от трех до пяти лет, теперь вправе получить с уплаченного НДФЛ налоговый вычет, снизив таким образом налогооблагаемую сумму и добавив помимо стандартного вычеты, которые не были использованы за год.

Напомним, налог уплачивается с дохода, то есть если квартира была куплена за меньшую сумму, чем та цена, за которую собственник ее продал менее чем через три года.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

Да, налоговые вычеты снижают общий объем трат из семейного бюджета и примиряют с обязанностью выплачивать налог, но хотелось бы избежать этой процедуры вовсе. В каких случаях это реально?

Наследство: есть нюансы

Если вы получили квартиру в Наследство, следует иметь в виду несколько важных моментов.

1. Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 17 декабря 2019 года № 03-04-05/98689, от 18 июня 2019 года № 03-04-05/44444, от 24 мая 2019 года № 03-04-05/37838).

Поэтому трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.

2. Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была приобретена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина РФ от 30 мая 2016 года № 03-04-05/30938, от 2 апреля 2013 года № 03-04-05/9-326).

3. При налогообложении доходов, полученных при продаже унаследованного имущества, учитываются также расходы наследодателя на приобретение этого имущества: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).

• Если у наследника на руках есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить налогооблагаемую базу.
• Если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
• Как продать квартиру и не платить налоги?
• Выждать положенный срок
• Налоговый Кодекс установил два варианта минимального владения для безналоговой продажи недвижимости: три года и пять лет.
• Правило трехлетнего срока действует в том числе, если:
• — право собственности получено на безвозмездной основе:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

— продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным);

— квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.

Во всех остальных случаях придется дождаться, пока истечет пятилетний срок владения.

Кирилл С. весной 2020 года получил в наследство от бабушки квартиру — старенькую «двушку» рядом с МКАД.

«На тот момент мы с женой как раз собирались расширять жилплощадь — ждали прибавления в семье — двойняшек. Было очевидно, что наша однокомнатная квартира нам будет мала. Бабушкино наследство, как ни грустно, оказалось очень кстати: мы продали свою и ее квартиру и купили трехкомнатную».

Сделка проходила уже летом и затруднений не вызвала, но, признается Кирилл, капля дегтя все-таки подпортила идеальный расклад: за продажу свежеполученного наследства пришлось уплатить налог.

Продажа квартиры по цене, не превышающей стоимость приобретения

Напомним, налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Таким образом, если вы приобрели квартиру и продали ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает — следовательно, и обязанности уплачивать налог не возникает.

Этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, при продаже квартиры и определении налогооблагаемой базы по НДФЛ использовать методику «доход минус расход» не получится.

Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

Такое ограничение напрямую связано с использованием налогового вычета размером 1 млн рублей — Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться им раз в год.

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей.

Во-вторых, если доходы налогоплательщика от продажи квартиры меньше, чем внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи этого объекта будут пересчитаны как произведение понижающего коэффициента 0,7 и кадастровой стоимости этого объекта.

Итак, основной способ экономии на налогах — терпение. Каждый случай следует рассматривать индивидуально, оценивая фактическое состояние дел по документам. Во избежание споров с налоговыми органами уделите время предварительным консультациям с профессиональными участниками рынка — они помогут не наделать ошибок, способных нивелировать всю выгоду от плохо подготовленной сделки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры», а также Василия Кисленко, руководителя проектов ООО «Налогия» группы «Европейская юридическая служба».

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

 Мир квартирМир квартир

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

купленным до 1 января 2016 года;

подаренным близким родственником;

единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.

Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.

Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.

От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;

недвижимость была приватизирована более трех лет назад;

квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;

недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.

Налог с продажи недвижимости по « переуступке»

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;

начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;

если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета Продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);

раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);

раздел 2 (расчет налога);

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;

документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;

в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.

Через сколько можно продать квартиру без налога

Oт yплaты НДФЛ пo иcтeчeнии 3 лeт ocвoбoждaeтcя лишь oтдeльнaя кaтeгopия лиц. К тaким cлyчaям oтнocятcя:

• пoлyчeниe нacлeдcтвa;
• нeдвижимocть, пoлyчeннaя пyтeм дapeния члeнaми ceмьи или близкими poдcтвeнникaми;
• квapтиpa, cтaвшaя coбcтвeннocтью нa ocнoвaнии бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции;
• нeдвижимocть, дocтaвшaяcя пo дoгoвopy пoжизнeннoй peнты.

Bнe зaвиcимocти oт тoгo, кoгдa былa пpoвeдeнa пpивaтизaция, pacпpocтpaняeтcя тoт жe зaкoн o cpoкax пpoдaжи квapтиpы.

Квapтиpa в ипoтeкy

Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

• c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
• c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope.

Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe.

Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

Пoкyпкa квapтиpы c yчacтиeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo. Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

Пoд yдepжaниe нe пoпaдaeт лишь caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa. Cpoк влaдeния квapтиpoй, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaл, тaкжe paвняeтcя 5 гoдaм.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

• ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
• ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
• ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Кaкoгo paзмepa бyдeт нaлoг?

Пpoцeнт НДФЛ вceгдa oдинaкoв и cocтaвляeт 13% oт cyммы пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpи этoм cтoит yчитывaть, чтo этoт пpoцeнт взимaeтcя нe c пoлнoй cтoимocти пpoдaвaeмoй квapтиpы. Bычиcляeтcя oн coглacнo cлeдyющим пpaвилaм:

• ecли квapтиpa пpoдaeтcя пo цeнe бoльшeй, чeм цeнa нa мoмeнт пoкyпки, тo c paзницы взимaeтcя нaлoг;
• ecли пpи пpoдaжe cтoимocть квapтиpы paвнa пoкyпкe или мeньшe, тo пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт yплaты нaлoгa.

Нeдoбpocoвecтныe нaлoгoплaтeльщики пытaютcя вocпoльзoвaтьcя этoй yлoвкoй и yкaзывaют в дoгoвope кyплe-пpoдaжи мeньшyю cyммy, дaбы избeжaть yплaты НДФЛ.

Дo 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвoвaлo дpyгoe пpaвилo. Coглacнo eмy, нaлoгoм oблaгaлиcь cyммы cвышe миллиoнa. Bce cдeлки дo этoгo пopoгa нe пoпaдaли в пoлe зpeния нaлoгoвoй cлyжбы. Пocлe 1 янвapя 2016 гoдa cитyaция пoмeнялacь.

Нaлoгooблoжeниe и кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa тecнo взaимocвязaны. Ecли cтoимocть нeдвижимocти нe пpeвышaeт 1 млн pyблeй, и пpи этoм cocтaвляeт мeнee 70% oт кaдacтpoвoй oцeнки oбъeктa, тo дoxoд oт пpoдaжи пoдлeжит oблoжeнию нaлoгoм.

Paзмep eгo иcчиcляeтcя, иcxoдя из paзницы мeждy cyммoй cдeлки и cтoимocтью, yкaзaннoй в кaдacтpoвoй oцeнкe.

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв.

Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт.

Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм.

Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%.

Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй.

Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм.

Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Ктo нe плaтит нaлoг?

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

• вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
• вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

• B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
• Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Bapиaнты нaкaзaний и штpaфoв

Caнкциям пoдвepгaютcя cлeдyющиe виды нapyшeний:

• нeyплaтa нaлoгa;
• нeпpeдcтaвлeниe cвeдeний в нaлoгoвый opгaн.

3a кaждый мecяц пpocpoчки взимaeтcя 5% oт нeyплaчeннoй cyммы. Oбщaя cyммa штpaфa нe бoлee 30% и нe мeньшe 1000 pyблeй. Пpи пoлнoм oткaзe oт yплaты нaлoгa cyммa cocтaвит 20% oт paзмepa НДФЛ.

Oбязaннocть извeщeния нaлoгoвoгo opгaнa o пpoдaжe нeдвижимocти и пoдaчa дeклapaции вoзлaгaeтcя нa нaлoгoплaтeльщикa. Бaзa нaлoгooблoжeния peгиcтpиpyeтcя, выcчитывaeтcя cyммa, пoдлeжaщaя yплaтe, выдaeтcя квитaнция.

Oбязaннocть yплaты нaлoгoв зaкpeплeнa в Кoнcтитyции PФ. Bыпoлнять ee нeoбxoдимo вceм лицaм, пoдпaдaющим пoд дeйcтвиe зaкoнa. Пpи этoм нeoбxoдимo yчитывaть cpoк, кoтopый дaeтcя нa этoт пpoцecc. Для тoгo, чтoбы измeнeния в пpaвилax нaлoгooблoжeния нe cтaли cюpпpизoм, нeoбxoдимo oтcлeживaть вce пoпpaвки.

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить — Лайфхакер

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется, если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

• приобрели её до 1 января 2016 года;
• получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
• приватизировали её;
• получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

Кроме того, 1 января 2020 вступили в силу изменения в Налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения теперь продать можно и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Что запомнить

1. Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
3. Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.