ГАПОУ ЧР Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.
Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:
- Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
- Непосредственного изъятия надела.
На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.
Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:
- Исполнение международных соглашений РФ;
- Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
- энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
- атомной энергии;
- обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
- связанные с космической деятельностью;
- энерго-/газо-/теплоснабжения;
- автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
- Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.
Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.
Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.
Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.
Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.
Процедура изъятия участка
Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.
- Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
- Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
- Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.
Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.
На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.
В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.
Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.
- Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
- Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.
В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:
- кадастровый номер;
- цель отчуждения;
- реквизиты решения;
- вид права на объект соглашения;
- период их передачи;
- объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
- указание сервитутов (если они сохраняются).
Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).
Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.
- Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
- передача права владения;
- ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
- досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
- прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
- возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
- государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
- сноса построек, возведённых на изъятой земле.
Если Договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.
Документальное оформление изъятия
- документацию по территориальной планировке;
- проекты по будущим постройкам;
- решение об изъятии;
- договор о переходе права собственности.
Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).
Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение
Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.
При расчёте размера возмещения учитывается:
- Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
- если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
- если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
- если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
- Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
- Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
- Упущенная выгода.
При определении размера компенсации не учитываются:
- постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
- неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
- постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
- постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
- любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.
Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.
При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.
Понятие резервирования земель муниципальными службами
- ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
- Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.
Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.
Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:
- соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
- создана и утверждена схема надела;
- проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.
Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:
- запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
- запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).
Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.
Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:
- 3 года для случаев, когда Право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
- 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
- 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.
Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.
Компенсация за изъятие земельных участков: размер и сроки выплат, основания и условия
1 апреля вступил в силу Закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).
Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке.
Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель.
Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2020 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.
Основания изъятия земельного участка
ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ
Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный Кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Обзор изменений”.
Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ).
Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ.
При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую Недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения.
Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы “Тимофеев/Черепнов/Калашников” Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей.
Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).
Выявление правообладателей изымаемого земельного участка
Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.
Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.
Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
Партнер юридической фирмы “АВЕЛАН” Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка.
“Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии”, – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
Юрист девелоперской компании “Сити-XXI век” Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. – Ред.], могут возникнуть проблемы.
“Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации).
В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке.
После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника”, – рассуждает Василий Шарапов.
Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого Гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости.
Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб.
, во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58).
Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона.
При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.
5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.
Решение об изъятии земельного участка
После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.
6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая.
В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – то со дня опубликования решения об изъятии).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
Цена изъятого земельного участка
На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.
При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.
Соглашение об изъятии недвижимости
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).
Возмещение за изымаемый земельный участок
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Возмещение за изымаемый земельный участок
При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.
Содержание
В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.
Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.
Основания, по которым изымают землю у собственника
Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:
- международные договоры;
- строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
- любые другие основания, предусмотренные законодательством.
В свою очередь к объектам государственного значения относятся:
- энергетические объекты;
- объекты атомной и иной энергетики;
- дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
- объекты космической деятельности;
- объекты коммуникаций местного или федерального значения.
Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.
Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли
Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.
После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.
Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:
- рыночная стоимость земли;
- кадастровая стоимость земли;
- стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
- компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
- убытки, которые понес собственник при изъятии участка.
Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.
Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.
Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику.
То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой.
Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.
Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд
Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.
Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.
В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут Иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.
В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.
При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.
Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю
При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.
Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.
После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.
Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.
Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд.
В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.
Особенности принудительного изъятия земли
К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.
В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.
Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.
Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.
Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.
Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи
Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.
Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.
В связи с этим у меня есть вопросы:
- Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
- Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
- Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
- Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?
Спасибо.Алексей
Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.
Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.
Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.
Документ будет готов через 3 рабочих дня.
Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.
Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.
Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.
Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.
Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.
Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.
Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.
Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.
Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.
За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.
Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.
Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите Налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.
Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.
Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.
Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Компенсация за изъятие земли для государственных нужд
Иногда имеют место причины, в силу которых гос.органам удаётся на полном законном основании изымать участки земли, которыми владеют граждане. А так как право собственности подтверждается соответствующими документами, то для экспроприации земельного надела потребуется веское обоснование, на все 100 отвечающее правовым нормативам.
Подобные мероприятия предусмотрены Земельным кодексом РФ. Таким образом, порядок действий регламентируется только правовыми законодательными нормами.Независимо от причин конфискации того или иного участка, данный факт не может обрушиваться на гражданина, как снег на голову. Фактический собственник обязательно будет официально уведомлен о готовящемся мероприятии.
Притом, ведомство, заинтересованное в экспроприации земли, не менее, как за 1 год до реализации подобных планов посылает законному владельцу соответствующее письменное уведомление.
В перечень оснований, дающих право на лишение собственников, принадлежащих им участков, входит следующее:
- Осуществление обязательств, встающих перед государством в силу определённых международных договоров, подписанных с соблюдением всех законных требований;
- Освобождение определённых территорий с целью строительства объектов, как муниципального, так и государственного уровня (только при отсутствии иных возможностей их размещения);
- Иные обстоятельства, предусмотренные законодательством РФ.
Короче говоря, отчуждение земель у частного лица или организации производится исключительно из-за того, что именно этот участок нужен государству. Обычно такое решение выносится в случае утверждённого ранее плана по поводу возведения на обозначенном месте постройки государственной важности.В отношении участков земли, подлежащих изъятию в том или ином случае, решение принимается ещё во время осуществления подготовительных мероприятий, предшествующих проекту планирования территории. И первое, что будет сделано в такой ситуации – это оформление соответствующей документации, позволяющей ходатайствовать об отчуждении участка. Главным ориентиром здесь будет выставление экспертной оценки права владения недвижимостью в каждом отдельном случае. В соответствии с этим, определяется величина денежной компенсации за тот или иной объект недвижимости, что изымается у законного владельца.
Дело в том, что законодательством предполагаются гарантии, согласно которым оформляется соответствующее материальное замещение. По этой причине, заинтересованному лицу компенсируется не только стоимость отчужденного участка. Кроме того, владелец конкретного надела вправе рассчитывать на покрытие понесенных убытков и упущенных выгод.
В ходе реализации планов по изъятию недвижимого имущества, предполагается два варианта действий:
- Добровольная передача права собственности, т.е., путём достижения согласия с законным владельцем участка;
- В принудительном порядке, когда решением вопроса занимается суд.
При обстоятельствах, когда имеет место добровольная передача объекта в пользу гос.органов, стороны действуют в следующем порядке:
- Оформление ходатайства относительно отчуждения конкретного участка;
- Вынесение соответствующего решения и отправление запроса в службу регистрации прав собственности на землю (для определения перечня собственников интересующих участков);
- Уведомление законного владельца относительно предстоящих мероприятий по изъятию надела, что находится в его собственности;
- Доведение до общего сведения (посредством официального опубликования) информации насчёт запланированного изъятия земли;
- Экспертная оценка конфискуемой недвижимости;
- Подписание соответствующего соглашения сторон;
- Официальное оформление изъятия участка;
- Оформление документации относительно передачи законных прав на отчуждаемую недвижимость.
А в тех случаях, когда экспроприация собственности производится принудительно, суд обязательно обратит внимание на такие факторы:
- Объяснение причин конфискации конкретного объекта недвижимости;
- Почему удовлетворение государственных нужд зависит именно от этого участка земли;
- Предъявление иных причин, обосновывающих смену собственника земельного надела.
Задачу поиска доказательств, служащих аргументами для суда, берёт на себя гос.орган, инициировавший изъятие участка.
А как быть в тех случаях, когда в пределах одного участка находятся разные объекты недвижимости? Здесь уже стороне, заинтересованной в отчуждении, предстоит собрать доводы относительно обоснованности смены собственника только по факту изъятия всех строений, расположенных на этой земле.
Граждане, у которых изымается недвижимость, имеют все основания рассчитывать на соблюдении собственных интересов в соответствии с законодательными гарантиями. Но денежное возмещение за конфискованную недвижимость связывают с такими обстоятельствами:
- Цель отчуждения земли – удовлетворение нужд конкретного ведомства;
- Присутствие на изымаемой территории построек, что находятся в частной собственности;
- Экспроприация недвижимости, приведшая к убыткам со стороны собственника.
Обязанность выплаты соответствующего возмещения возлагается на бюджет того ведомства, в пользу которого изымается участок.Относительно размера компенсационных выплат в пользу лиц, у которых изымается участок, заинтересованным ведомствам приходится ориентироваться на нормативы, предусмотренные законодательством.Сумма соответствующих выплат полностью зависит от таких слагаемых:
- Рыночная стоимость интересующего объекта, установленная в ходе экспертной оценки;
- Цена построек, размещённых на территории изъятого участка;
- Величина ущерба и понесенных убытков со стороны обладателя указанного надела;
- Предполагаемая сумма упущенных выгод.
В соответствии с законодательством, финансовое возмещение не предусматривается в таких случаях:
- При наличии сооружений, построенных вопреки нормативам целевой эксплуатации участка;
- Неотделимые от земли улучшения, выполненные после того, как состоялось подписание акта об отчуждении земельной площади;
- Постройки, сооружённые вопреки полученному оповещению о планируемой экспроприации (даже без подписания разрешительного акта);
- Возмещение за утраченные сделки, совершённые после письменного уведомления об изъятии имущества.
Кроме того, в начислении компенсационной выплаты учитывают только изъятую часть надела. Стоимость земли, оставшейся во владении прежнего собственника, не учитывается.Порядок возмещения ущерба, нанесенного владельцам изъятых участков, регламентируется законодательством. В отношении самой процедуры выплат, предусматриваются такие этапы выполнения:
- Принятие решения относительно отчуждения надела и уведомление собственника о предстоящем мероприятии.
- Осуществление регистрации акта по поводу изъятия недвижимости и запрет на совершение любых действий с юридическим подтекстом.
- Достижение согласия насчёт величины возмещения и оформление договора, предусматривающего последующую передачу права собственности.
При наличии каких-то возражений по поводу компенсационных выплат со стороны законного собственника земли, справедливость восстанавливается через суд. Перерегистрация права обладания участком производится только в соответствии с вердиктом судебной инстанции относительно отчуждения земли.В некоторых случаях, может иметь место добровольное изменение условий соглашения со стороны ведомства, принимающего решение по поводу конфискации конкретного надела.
Ну, а как быть при обстоятельствах, когда интересующий участок находится в законном владении сразу у нескольких лиц? В данной ситуации, следует полагаться на распределение суммы возмещения за убытки и недвижимость между всеми владельцами в соответствии с их долями имущества.
В данном случае, речь идёт о неком гражданине К., во владении у которого находится небольшой надел. Разумеется, человека совсем не обрадовало решение городских властей относительно застройки территории, включающей его участок.
Несмотря на получение письменного уведомления по поводу запланированного отчуждения земли, он решил действовать по-своему.Понадеявшись на оспаривание полученной бумаги через суд, гражданин К. незаконно приступил к строительству дачного домика. Письмо о наложении обременения на земельный участок не заставило себя долго ждать.
И что же предпринимает этот мужчина? Он обратился с исковым заявлением в суд. Но вот незадача, в вопросе оспаривания полученного акта судья выносит совсем не то решение, на которое рассчитывал наш герой.
Получивший отказ по поводу поданного иска, этот человек подаёт заявление относительно увеличения суммы предполагаемого возмещения. В качестве аргумента он выдвигает размещение на интересующем участке нового сооружения. Но и здесь его ждёт неудача.
Секрет такого исхода заключается в том, что возведение постройки состоялось уже после того, как гражданином было получено уведомление относительно изъятия участка.
И, как результат – выплата лишь стоимости конфискованного надела. Кроме того, К. был вынужден своими силами снести недавно построенное здание.
Рассчитывать на денежную компенсацию приходится в таких случаях:
- При отчуждении недвижимого имущества включительно с землёй и постройками на ней;
- При наличии доказательство относительно понесенных убытков или упущенной выгоды (в результате отчуждения собственности).
В отношении итогового расчётов по определению окончательной суммы возмещения, учитывается следующее:
- Стоимость участка (в соответствии с тенденциями рынка);
- Выгода, упущенная в результате отчуждения недвижимости;
- Убытки, понесенные собственником по причине изъятия надела.
Механизм начисления денежной компенсации начинает действовать сразу же после подписания соглашения сторон или в результате вынесения судебного вердикта о принудительном изъятии земли. А все тяготы по выплатам возлагаются на бюджет ведомства, в пользование которого передаётся интересующий надел. Притом, порядок перечисления денег собственнику конфискуемого участка регламентируется Земельным кодексом РФ.